Dichos propietarios han realizado una construcción de material en ese sector, sin autorización ni aprobación por parte del consorcio de propietarios.-

Se pregunta:

1) ¿Cómo se ven afectados los derechos del consorcio por esa construcción?

2) ¿Le cabe al consorcio alguna responsabilidad por la subsistencia de la obra?

3) ¿Qué medidas debe adoptar el consorcio para salvaguardar sus responsabilidades?


Respuesta 1: El artículo 7 de la Ley 13.512 dispone que:
“El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de todos los propietarios de los otros departamentos o pisos; ...”

La prohibición está referida a la posibilidad de la realización de obras nuevas en beneficio particular del propietario del último piso y ella rige aunque la edificación que se pretendiere efectuar no resultara peligrosa, ni afectara la seguridad, ni la solidez del edificio.-

Estas circunstancias resultarían agravantes de la trasgresión, pero ésta se configura por el solo hecho de construir pues la peligrosidad no es lo que determina la ilegalidad.-

Es que el espacio aéreo que se extiende por encima de la superficie del edificio es de propiedad común de todos los copropietarios, y, por tanto, ninguno de ellos puede aprovecharlo en su beneficio individual.-

El propietario de la funcional y de la complementaria, tiene la facultad de usar y gozar de esta última y, precisamente por tratarse de una superficie descubierta, no se le asigna porcentual en el plano de mensura y, consecuentemente, ella no tributa expensas comunes.- Pero dicha posibilidad de aprovechamiento no incluye la de realizar actos materiales que la modifiquen y, muchísimo menos efectuar en la misma construcciones de ninguna especie.-

Respuesta 2: Por lo que puede advertirse la referida construcción antirreglamentaria viene siendo tolerada por el consorcio desde hace tiempo.-

Jamás podría presentarse plano alguno para la regularización si no va acompañado de la conformidad expresa que deberían prestar todos y cada uno de los copropietarios que integran el consorcio.-

Si subsiste la construcción ella quedará formando parte del inmueble conjunto y el consorcio deberá responder ante los terceros por cualesquier daño o perjuicio derivado de eventuales caídas o desprendimientos.-

El Gobierno de la Ciudad al advertir la sobreedificación puede disponer el revalúo de todo el inmueble incrementando las tasas municipales que abonan todas las unidades.-

La construcción antirreglamentaria, si bien ha sido realizada en lo que -conforme al reglamento- sería una unidad complementaria de propiedad exclusiva, lo cierto es que ella se encuentra en la azotea del edificio que -por esa condición- funciona como cubierta del mismo.-
En consecuencia, a los fines fiscales es el inmueble conjunto el que ha quedado modificado por la instalación realizada en esa planta, lo que justificaría el eventual revalúo o bien la reunificación de las partidas individuales, hasta tanto se regularizara la situación.-

La regularización se produciría: o bien mediante la demolición de lo construido o bien mediante la presentación de nuevos planos de mensura, con modificación de porcentuales.- Todo ello, como quedó dicho, respaldado por el consentimiento unánime de la totalidad de los copropietarios.-


Respuesta 3: Las medidas que debió haber tomado el consorcio y que debería tomar son las de exigir el desmantelamiento y la demolición de lo construido.-

Ha dicho la Jurisprudencia: “El consorcista que es titular de dominio de la azotea que está sobre su unidad de vivienda no puede edificar sobre dicha azotea una construcción que eleve la altura del edificio, pues la Ley de Propiedad Horizontal no distingue según que el que construye sea el titular de dominio de la azotea o tenga sólo sobre ella el uso exclusivo; lo que prohibe la ley es elevar nuevos pisos o construcciones sin la autorización de los restantes copropietarios, con prescindencia de la naturaleza jurídica en que se encuentra la terraza o azotea con relación al propietario que sobre ella pretende edificar.-” (CNCiv., Sala K, 13/8/1991, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 1948).-

Se ha entendido que el término de prescripción para reclamar judicialmente la demolición de las construcciones antirreglamentarias es el de diez años.-

Es necesario tener en cuenta que los tribunales juzgan de manera diferente los casos en los cuales el consorcio ha intimado rápidamente a detener el inicio de las obras, exigiendo su desmantelamiento apenas comenzadas, que aquellos otros en los cuales no sólo se ha guardado silencio hasta su terminación, sino que la demanda se promueve muchos años después de concluidas la construcción.-

Las medidas que podría adoptar el consorcio son las de: demandar la demolición de las obras y, subsidiariamente, para el hipotético supuesto en que no se hiciere lugar a ello, pedir se le condene a regularizar la aludida construcción, obligándosele a adoptar todas las medidas de seguridad necesarias para conjurar los riesgos de las sobrecargas, la rectificación de planos municipales y de Aguas Argentinas, la modificación de los porcentuales de participación de los gastos comunes del edificio y el pago de las sumas que hubieran debido ser abonadas en concepto de expensas por el aprovechamiento de los servicios comunes proporcionales a la nueva superficie incorporada, desde la fecha de la notificación de la demanda que se impetrare.-