Se pregunta si es admisible esa conducta.

Respuesta: La obligación del pago puntual de las expensas comunes por parte de los copropietarios no puede ser condicionada por motivo alguno.-

El consorcio se vería impedido de cumplimentar sus fines si no cuenta con el aporte de los consorcistas y consecuentemente no sería posible el funcionamiento del sistema.-

Entre los deberes que pesan sobre el ente consorcio se encuentra el de velar por el mantenimiento de las cosas comunes y efectuar las reparaciones que sean menester y, como la ley le confiere los medios de compulsión necesarios para obtener de los propietarios el pago puntual de las expensas, no podría aquél escudarse en la falta de aportes de algunos de ellos, para dejar de cumplir con sus obligaciones.-

En relación con este tema, la Dra. Highton ha sostenido que “si corresponde al consorcio reparar una unidad, es irrelevante que el consorcista esté o no al día con el pago de las expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento, aunque de hecho puede ocurrir que, si son varios los que no pagan, no se tenga el dinero disponible para efectuar los arreglos, y éstos deban postergarse. La realización de los trabajos no debe depender del pago del concreto propietario del específico departamento en juego” (conf. Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Derechos reales, vol. 4, 2000, Ed. Hammurabi, p. 402; cita la autora un fallo de la sala L, del 28/6/1991).

Del mismo modo y correlativamente, la circunstancia que el consorcio demore la realización de trabajos en una determinada unidad, o se muestre renuente a efectuarlas, no autoriza a su propietario a incumplir con el pago de las expensas, ni arrogarse el derecho de compensar las mismas con los pretendidos daños sufridos.-

La obligación del pago de las expensas es pura y simple, es líquida y exigible desde su vencimiento y no está sujeta a probanzas ni condiciones de ningún tipo.-

En cambio, el derecho del propietario respecto de las reparaciones es litigioso, debe ser materia de un juicio de conocimiento con amplitud de prueba y, recién tras su tramitación, el tribunal puede llegar a considerarlo acreedor de una suma de dinero en concepto de indemnización.-

Mientras ello no ocurre, el propietario no detenta ningún crédito compensable con su obligación de pagar las expensas, por lo que no podría sustraerse a ella.-

Solamente una vez terminado un proceso judicial y existiendo una liquidación aprobada y firme que convierta al consorcio en deudor del nombrado, si en ese momento existiera una deuda de expensas pendiente de pago, en la medida en que ambas obligaciones –para ese entonces- resultaran líquidas y exigibles, podría recién en esa oportunidad, plantearse la compensación.-

Pero, como dijimos, el pretexto de la falta de la omisión de reparaciones en sectores exclusivos, en ningún caso autoriza al propietario a negarse al pago puntual de las expensas comunes.-

En reciente fallo se ha dicho que:

“Aun cuando se hayan comprobado daños en la unidad de la accionante, que habrían de tener su origen en filtraciones provenientes de partes comunes (azoteas y frente del edificio), corresponde desestimar la demanda si el reclamante se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas cuando demandó al consorcio el cumplimiento de la obligación simultánea que éste tiene de satisfacer los intereses comunes con lo recaudado por el ente consorcial, ya que esta pretensión se torna inviable a la luz de lo prescripto por el art. 510 CCiv., que enuncia un factor impeditivo de mora, consistente en el incumplimiento de las obligaciones correlativas a cargo de quien denuncia la mora del adversario.-“
(Baldacci, Nora I. v. Consorcio Ayacucho 489/99 s/daños y perjuicios, CNCivil, Sala J, 31 de Mayo de 2005).-

Entendemos que el fundamento del fallo que se cita no es afortunado, pues, al asimilar ambas obligaciones (la del propietario de pagar las expensas y la del consorcio de reparar el departamento) pareciera supeditar la cuestión a la circunstancia de determinar quién ha sido el primero en incumplir.- Y, si le permite al consorcio demorar los arreglos hasta que el propietario se ponga al día con las expensas, el argumento podría llegar a ser utilizado en sentido inverso.-

Se trata de pretensiones completamente diferentes no compensables entre sí, por cuanto, en rigor, la naturaleza de la obligación del pago de las expensas nunca puede ser condicionada por cualesquier otro hecho u omisión por parte del consorcio.-