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 >Consultorio Legal

Incorporación de un servicio de vigilancia en beneficio del sector viviendas únicamente. Fecha de publicación:08/11/2007

Noticia en breve
Octubre de 2007 - Nº 144
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Octubre de 2007 - Nº 144

Pregunta: Un edificio está compuesto por viviendas distribuidas en diez pisos altos y cuatro locales, éstos con sendas entradas independientes desde la vía pública.-

Los copropietarios de las viviendas deciden la contratación de un servicio de vigilancia nocturna, consistente en la presencia de una persona en el hall de la entrada a las viviendas.-

Se pregunta respecto de la eventual participación en los gastos de ese nuevo servicio por parte de los cuatro locales de negocio.-


Respuesta: Según se informa, el reglamento de copropiedad y administración del edificio no exime del pago de ninguno de los gastos comunes a los locales de negocio.-

Por el contrario, para ponderar el menor aprovechamiento de las prestaciones generales por parte de los mismos, el aludido reglamento les ha asignado un porcentual de participación en los gastos inferior al de dominio.- Esto significa que de acuerdo a las superficies los locales poseen un porcentual mayor, pero para el pago de las expensas se encuentra establecida una proporción diferente e inferior.-

Entre los rubros a los cuales contribuyen los locales se encuentran los gastos de personal del edificio, consistentes en un encargado y un ayudante.- Y las tareas que ellos realizan incluyen la limpieza de la vereda y la atención de las bombas de agua que abastecen de ese fluido también a dichas unidades.-

Este panorama nos lleva a una primera aproximación por la cual pareciera que no existirían razones para exonerar a los mencionados locales de negocio del pago de este nuevo servicio de vigilancia nocturna, que los propietarios se disponen a incorporar.-

Es que en materia de expensas comunes la regla es la contribución y la eximición de gastos la excepción.-

No obstante ello lo cierto es que este nuevo servicio no se encuentra previsto entre las prestaciones estipuladas en el reglamento de copropiedad y, si bien los copropietarios pueden válidamente decidir su contratación también es cierto que la índole de la misma aprovecharía en forma excluyente a un determinado grupo de unidades (las de vivienda) y, por el contrario, el disfrute o mejora no alcanzaría en modo alguno a las restantes.-

En efecto, de la información suministrada resulta que desde el lugar en el que habrá de apostarse el vigilador éste no tiene ninguna posibilidad de ejercer control visual de especie alguna sobre los cuatro locales que se encuentran a ambos lados de la entrada principal del acceso a los departamentos.-

Por otra parte, las instrucciones que se le impartirán serán que –bajo ningún concepto- salga a la vía pública, dado que la vigilancia deberá ejercerla desde el interior del hall del edificio.-

En ese cuadro de situación no resulta razonable pretender que los locales de negocio sean obligados a participar del gasto de esta nueva prestación que los titulares de vivienda están decidiendo contratar, la cual sólo beneficiaría a estos últimos y de la que aquéllos nada aprovecharían.-

Además esta solución de no hacerlos participar del nuevo gasto posee una ventaja indirecta: si los locales participaran del gasto y una noche hubiera un robo en alguno de ellos, su propietario podría reprocharle al consorcio una deficiente prestación del servicio de seguridad al que ellos estarían contribuyendo.-

Obsérvese que el vigilador ni siquiera tendrá la posibilidad física de advertir la comisión del eventual delito, por cuanto la ubicación asignada se lo impediría.-

Con lo cual el consorcio estaría asumiendo una responsabilidad en materia de seguridad sobre sectores del edificio que no controlaría y el hecho de cobrarles a los locales por esa incompleta prestación, podría terminar siendo perjudicial si se le reclamara un resarcimiento por algún delito que se produjere.-

En cambio si a los locales no se les cobra por ello es claro que el servicio no les alcanza y, por ende, tampoco la responsabilidad.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado


El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006)
y “Countries”(publicado en Mayo de 2007)

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA


Fuente:Estudio Vila + Orfila

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