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 >Consultorio Legal

Pretensión de cargar como gasto particular la rotura de un vidrio de la puerta de acceso Fecha de publicación:26/02/2007

Noticia en breve
Febrero de 2007 - Nº 136
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Febrero de 2007 - Nº 136

Pregunta: En un consorcio de propietarios se produjo la rotura de uno de los cristales de la puerta de acceso al edificio y, según algunas versiones, el hecho se atribuiría al hijo de uno de los integrantes del consorcio.-

Una vez reemplazado el mismo, los componentes del consejo de administración le han pedido al administrador que el costo del vidrio nuevo sea cargado directamente a la unidad del padre del menor, como “gasto particular”.-

¿Es correcto proceder de esa manera, considerando que esa persona no ha reconocido ni admitido la autoría del hecho?

Respuesta: Muchas veces en las liquidaciones de expensas suele incluirse una columna a la que se denomina “gastos particulares”.-

Mediante ese rubro a los propietarios que no habitan en el edificio y que solicitan el envío de las liquidaciones por correo a sus domicilios reales, se les carga de esa manera el costo del franqueo que la remisión demanda.-

Es posible también que bajo ese concepto se debite el costo de un juego de llaves adicional de las cerraduras de entrada o el valor de un control remoto del portón de cocheras, elementos que pueden haber sido solicitados por algún copropietario para entregar a un familiar, o por extravío del elemento con que contaban.-

Se trata de erogaciones que realiza la administración del consorcio en provecho, por el interés y a solicitud de ciertos copropietarios y que, por esa misma razón, no corresponde que sean solventados por la totalidad del consorcio.-

Este es el concreto y limitado objeto para el cual puede utilizarse la asignación de gastos particulares.-

En el caso en consulta, la pretensión del consejo de administración excedería el ámbito de esa atribución del administrador.-

Se ha dicho claramente que el propietario al que se le pretendería cargar el gasto no ha reconocido su responsabilidad, ni admitido que le sea cobrado el gasto en forma individual y personal.-

Si bien es cierto que muchos reglamentos de copropiedad, al referirse a los gastos a cargo de la comunidad, distinguen que “cuando se determinare el causante del daño” el gasto deberá ser solventado por él, lo cierto es que esa persona debe haber asumido expresamente la condición de generador del siniestro.-

Además no basta un simple reconocimiento verbal o circunstancial, sino que debe ser expreso y formal e instrumentado por escrito, autorizando que le sea debitado de su cuenta el referido gasto.-

Sólo de esa manera el administrador podría cargárselo como “gasto particular”, pues no tiene facultades para atribuir responsabilidades, ni para juzgar, ni para condenar, dado estas son atribuciones exclusivas de los jueces.-

Si el propietario al que se intentare responsabilizar no admite la imputación, el único modo de dilucidar la cuestión es en un juicio en el que las partes puedan producir las pruebas que consideren necesarias para hacer valer sus derechos.- Lo que, en situaciones como la descripta, a menudo ofrece dificultades.-

No obstante, lo cierto es que la práctica de cargar “gastos particulares” no autorizados ni consentidos previamente, suele hacerse con gastos menores y, en muchas ocasiones, el propietario al que le son debitados termina pagándolos por inadvertencia o por indiferencia.-

Pero como el procedimiento no es correcto ni ajustado a derecho, puede generar conflictos, intimaciones, amenazas de consignación de expensas, demoras en el cobro de las mismas y un sinnúmero de inconvenientes.-

La ley le confiere al cobro judicial de expensas comunes un procedimiento ágil y mucho más rápido que el que demanda un juicio de responsabilidad por daños y perjuicios.-

Pero esa vía ejecutiva, en la que no es factible discutir la causa de la obligación, ni su monto, ha sido prevista para facilitar la percepción de las expensas comunes.-

Y los “gastos particulares” debitados sin autorización del obligado no son expensas, aunque se las haya incluido en una columna de la liquidación mensual.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado

El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006.-


Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio Vila + Orfila

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