Dadas las dificultades económicas que padece actualmente el consorcio, algunos propietarios se han mostrado interesados en la propuesta.-

Se pregunta acerca de la viabilidad de la misma y sobre los recaudos que deberían cumplimentarse para concretarla.-

Respuesta 1: En principio rige la prohibición expresa del artículo 7º de la Ley 13.512, que dispone: El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.-

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.-“

Para determinar si la propuesta afectaría o no la solidez y la estructura del edificio es necesario que la interesada acompañe un proyecto detallado respecto de la construcción que se propondría efectuar, sus características, materiales, pesos, etc, firmado por un profesional de 1a. categoría (ingeniero civil o arquitecto).-

Ha dicho la doctrina: "La supervivencia del sistema exige que no pueda hacerse un uso tan extenso de elementos comunes, sin el consentimiento de los demás interesados.- … Aun cuando no se comprometa la seguridad de la construcción en virtud de la posible solidez de los cimientos y muros, la agregación de nuevos pisos importará siempre un debilitamiento de la estructura y acelerará la vetustez del inmueble en beneficio individual y en perjuicio común" (RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos", págs. 401/402).-

La eventual autorización debe contar con la simultánea aprobación de todos los copropietarios en forma unánime, en el transcurso de una asamblea convocada al efecto, con intervención notarial de modo tal que el notario identifique a los concurrentes como propietarios de las unidades y que éstos acrediten el carácter de tales en ese acto.-

Si hubiera propietarios fallecidos, las sucesiones deben estar concluidas e inscriptas las unidades a nombre de los herederos y ser ellos quienes concurran, voten y firmen la documentación en su momento.-

Es necesario modificar el reglamento de copropiedad y cambian todos los porcentuales de las unidades.-

Debe procederse a la contratación de un agrimensor a quien es necesario hacer entrega del plano original de Mensura Horizontal (M.H.).- Con ese instrumento el profesional podrá comenzar su tarea efectuando un relevamiento de la totalidad del inmueble a efectos de confeccionar el nuevo plano de obra acorde con la realidad física actual del edificio y de las unidades funcionales tal como habrán de quedar construidas, tras la modificación y ampliación de la del 2º piso.-

Las normas y procedimientos para el Registro de Planos de División en Propiedad Horizontal están contenidas en la Ordenanza 24.411 de fecha 30/6/69.- Esta norma, en su artículo 2.a.2, dispone que:

"La solicitud de Modificación de Propiedad Horizontal deberá ser firmada por el 100% de los Propietarios o Representante Legal con facultades otorgadas fehacientemente por el 100% de los propietarios y debidamente certificadas.-"

Además, el artículo 2.a.5 de esa misma norma, impone requisitos previos que a continuación se citan textualmente:

"Presentación Previa:

Solicitud del Registro del Plano dirigida al Director de Catastro o al Jefe de Gobierno del la Ciudad de Buenos Aires, firmada por el profesional y los propietarios, éstas últimas certificadas por Escribano, Banco o Policía Federal.

"Encomienda profesional.

"Ficha parcelaria.

"Fotocopia de Escritura (título) certificada por escribano o certificado de dominio.

"Planilla de coordenadas (de la mensura).

"Cálculo de superficie según título.

"Memoria de cálculo gráfico-numérico.

"Plano de Obra (fotocopia certificada por Control de Edificación).

"Cuatro copias heliográficas simples del plano MH.

"Estado de deuda expedido por la Dirección General de Rentas y Empadronamiento.-"

Para cumplimentar la etapa siguiente, es necesario contar con el testimonio original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio.-

Con ello, corresponderá requerir los servicios de un Escribano Público a efectos que proceda a la redacción de la escritura pública de modificación del reglamento, escritura a cuyo otorgamiento también deberán comparecer todos y cada uno de los integrantes del consorcio, acreditando debidamente las respectivas titularidades de dominio de sus unidades.-

La modificación del plano trae como consecuencia la baja de las partidas individuales de ABL por lo cual, tras la presentación del nuevo plano, se suele disponer un relevamiento del inmueble que concluye con la revaluación de las unidades y consecuente incremento de los impuestos y contribuciones municipales.-

Tanto la tarea de confección de plano de obra, la de agrimensura como la notarial son bastante costosas, por lo cual antes de avanzar en ninguna propuesta, es preciso que la interesada se informe al respecto y decida si está en condiciones de asumir todos esos gastos.-

También es necesario que se compulse la opinión de los copropietarios, pues bastaría la simple oposición o abstención de uno de ellos para que nada de esto se pueda llevar a cabo.-

Por otra parte éstos deben contar con suficiente información antes de tomar cualesquier decisión apresurada, motivada por un ocasional interés económico de la propuesta, atento las consecuencias disvaliosas que podrían generarse en el futuro, conforme lo señalado al comienzo.-