Al presente equipos existentes se encuentran deteriorados por el paso del tiempo lo que imposibilita su puesta en funcionamiento.- Sería necesario proceder a una reparación integral de los mismos o directamente a su sustitución por nuevo equipamiento.-

Tanto el costo de la reparación y mucho más el de reemplazo son económicamente muy significativos, motivo por el cual se está analizando la posibilidad de dar de baja ese servicio central, de modo tal que en cada una de las unidades funcionales sus propietarios adquieran e instalen equipos individuales.-
Se pregunta cuáles serían los recaudos que habría que reunir para adoptar la mencionada decisión.-

Respuesta: Resulta de particular relevancia la puntualización que se efectúa en el encabezamiento de la consulta, en orden al estado de obsolescencia de los equipos centrales existentes y del costo que es necesario afrontar para poder brindar el servicio en forma correcta y eficiente.-

Es que, en principio, los copropietarios que integran el consorcio tienen un derecho fundado en su título de adquisición de usar y gozar de todos los elementos de propiedad común de los que se encuentra dotado el inmueble.-

Además el diseño y configuración física de las unidades muchas veces hace imposible o muy dificultoso la instalación de artefactos individuales para reemplazar las prestaciones que se suministran mediante un servicio central.-

Por esa razón una propuesta de supresión del servicio de calefacción central con el solo fundamento de disminuir los gastos comunes o para retirarle tareas de encendido y apagado al personal del edificio, puede llegar a ser cuestionable.-

Es por ello que, cuando se analizan las controversias referidas a esta clase de decisiones se tienen en consideración diversas posibilidades:

En efecto, supongamos que :

* el servicio central de calefacción funciona perfectamente y sus componentes están en perfecto estado, pero algunos copropietarios proponen suprimirlo para disminuir los gastos comunes.-

* el servicio central de calefacción se encuentra en funcionamiento, pero resulta necesario realizarle trabajos de reparación muy costosos.-

* el servicio central de calefacción no funciona en absoluto y es necesario reemplazarlo por completo.-

Adicionándole variantes a la cuestión, puede ocurrir que:

* la sustitución por equipos de climatización individuales es más costosa que la reparación.-

* la sustitución por equipos de climatización individuales es más económica pero desvaloriza el edificio.-

* la sustitución por equipos de climatización sólo es posible en unas unidades y no en otras.-

Es entonces cuando las distintas circunstancias del caso particular pueden o no tornar razonable la decisión, y tendrá importancia la existencia o inexistencia de alternativas posibles para que el confort y la utilización de las unidades no se vean menoscabados.-

La jurisprudencia ha dicho: “Tratándose de la manutención o suspensión de los servicios de calefacción y agua caliente, no es requisito legal que medie unanimidad de voluntades, bastando la mayoría de votos que establece el reglamento de copropiedad.-” (CNCiv., Sala D, julio 7-1964, E.D. 9-12).-

"Es válida la resolución de la mayoría de los copropietarios que decidió suplir la provisión de agua caliente por calefones individuales, tratándose de una innovación del bien común dispuesta en miras a obtener su mejoramiento o su uso y goce más cómodo (art. 8º ley 13.512) sin que resulte ninguna desigualdad o perjuicio particular.-” (CNCiv., Sala E, setiembre 3-1965, E.D. 16-335).-

“En la apreciación de la fuerza mayor que podría decidir, por mayoría de copropietarios, la supresión del servicio de calefacción central, en cambio de la unanimidad requerida por el reglamento de copropiedad, es admisible un criterio realista, bastante amplio y elástico.-” (CNCiv., Sala B, diciembre 23-1963, E.D. 11-393).-

En el caso en consulta el Reglamento de Copropiedad contempla el supuesto específico, al estipular las mayorías necesarias para adoptar las decisiones en las asambleas.- Allí se determina que se requieren "... los dos tercios de votos de los integrantes del consorcio, para resolver sobre los siguientes asuntos: ... d) para suprimir o suspender el funcionamiento de los servicios centrales.-"

Por lo tanto deberá convocarse a una asamblea extraordinaria con dos puntos del Orden del Día que señalen concretamente: a) "Servicio central de calefacción.- Consideración de los presupuestos para la reparación y puesta en funcionamiento de los equipos deteriorados y/o adquisición de nuevos equipos.- b) Consideración y aprobación de la supresión del servicio de calefacción central (art. 14, inc. d) del Reglamento de Copropiedad.-"

Habrá de ser necesario reunir la cantidad de asistentes suficientes para considerar la cuestión y los votos de más de las dos terceras partes de los integrantes del consorcio, si se pretende obtener la aprobación de la supresión del servicio.-

El fundamento de esta última propuesta queda sustentado por la primera parte del punto del Orden del Día, con lo cual la resolución que se adoptare en tal sentido, no sólo se encontrará formalmente ajustada al reglamento, sino que tendrá un fundamento fáctico cual es la obsolescencia de los equipos y el costo de su puesta en condiciones, que se tratará con antelación.- Con ello, la posibilidad de cuestionamientos posteriores quedará suficientemente despejada.-