CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Octubre de 2006 - Nº 132
Pregunta: En un edificio de departamentos existe un copropietario que es titular de varias unidades destinadas a renta.-
En los contratos que celebra con sus inquilinos coloca a cargo de éstos el pago de las expensas “ordinarias”, dejando establecido que las que fueren de carácter extraordinario, correrán por cuenta del propietario.-
Se han suscitado controversias y conflictos cuando algunos de los locatarios pretenden que el administrador del consorcio distinga unos gastos de otros y les acepte el pago parcial de la expensa mensual, por los rubros que ellos consideran ordinarios.-
Se pregunta si debe el administrador prestarse a esa tarea y en su caso cómo resolver la situación.-
Respuesta: Es cierto que muchas veces, en los contratos de locación, las partes acuerdan que el locatario, además del alquiler, pague las expensas comunes del edificio, no obstante que se trata de una carga que pesa sobre la propiedad.-
Y para morigerar la incidencia de esa estipulación o limitarla, convienen que el inquilino sólo pagará los gastos “ordinarios” y que los “extraordinarios” los pagará el propietario.-
De resultas de estas contrataciones, suele ocurrir que las partes requieran del administrador que les distinga –en cada liquidación de expensas- cuáles serían los gastos de una clase y cuáles los de otra.-
En primer lugar corresponde puntualizar que la obligación del pago de las expensas corresponde siempre al propietario de las unidades funcionales.-
El hecho que se haya pactado que parte del alquiler se integre con el pago de tasas, impuestos y expensas, es una convención entre locador y locatario respecto de la cual el consorcio y su administrador son ajenos.-
Por esa razón, ni el consorcio, ni su administrador deben arbitrar, ni liquidar ni cobrar por separado expensas ordinarias y extraordinarias, ni pronunciarse acerca de cuáles son unas u otras.-
Esta neutralidad es esencial para la buena marcha de la administración.-
Propietario e inquilino son los que deberán aclarar sus diferencias de acuerdo al contrato, el cual es desconocido por el administrador y hasta es conveniente que continúe desconociéndolo.-
La obligación del pago de las expensas es siempre del propietario y es la generalizada costumbre de contratar con un tercero el pago de una obligación que le es propia, lo que genera las dudas y las controversias.-
En verdad si el locador pretende el pago de un determinado importe por alquileres más el valor equivalente a las expensas que él debería pagar, en realidad lo que requiere es un mayor alquiler.-
Lo racional sería que fije ese mayor importe como canon locativo y mantenga a su cargo las obligaciones que la ley le impone frente al consorcio.-
Si no lo hace así es por su conveniencia o por su comodidad, por lo que no corresponde que intente trasladar a terceros la responsabilidad de realizar interpretaciones sobre cuestiones discutibles y variables según las circunstancias.-
Por ello, deben ser las partes las que acuerden la solución y, una vez aclaradas sus discrepancias, alguna de ellas pagará las expensas en un único e íntegro pago por el que se le entregará también un único recibo.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro "Consorcios", Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
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