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 >Consultorio Legal

Consultorio Legal del Administrador Nº119 Fecha de publicación:19/09/2005

Noticia en breve
Insuficiente asistencia de propietarios a la asamblea citada, para designar nuevo administrador
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Setiembre de 2005 - Nº 119


Pregunta: A raíz de la renuncia del anterior administrador, en un consorcio de propietarios debe procederse a la designación de su reemplazante y, a las asambleas convocadas para su nombramiento no concurre el número de propietarios exigido para ello por el reglamento de copropiedad.-

¿Cómo debe procederse para salvar la situación?

Respuesta: Sucede con frecuencia que, habiendo cesado el anterior administrador ya sea por renuncia o por remoción, los copropietarios reunidos en asamblea con el objeto de designar al reemplazante, no alcancen la mayoría necesaria para adoptar la decisión en razón de la escasa asistencia de consorcistas.-

Si bien todos los reglamentos contemplan, para el supuesto de falta de quórum, que los interesados pueden requerir la convocatoria de una asamblea judicial para suplir esa carencia, lo cierto es que esto resulta mucho más sencillo de decir que de materializar.-

En general los tribunales no son muy proclives a acceder a solicitudes de convocatorias a asambleas judiciales, salvo que se den circunstancias de suficiente gravedad que ameriten la adopción de esa medida.-

De todos modos cabe que distingamos diferentes clases de situaciones:

1) La más frecuente se da cuando todos o casi todos los presentes concuerdan con la designación propuesta, pero ellos no reúnen el número de votos exigido por el reglamento.-

En ese supuesto este administrador, nombrado con una mayoría insuficiente, podrá asumir sus funciones y procurar –más adelante- en una nueva asamblea posterior, obtener la ratificación de su nombramiento con la mayoría reglamentaria.-

Igualmente, en la medida que ningún copropietario impugne la asamblea en la que se lo designó, ni se plantee y decida judicialmente la nulidad de ella, con el transcurso del tiempo, en la medida que los copropietarios le abonen pacíficamente las expensas, estos últimos –aunque ausentes en aquella asamblea- de algún modo estarán convalidando su carácter de administrador.-

Recaudará las expensas, pagará los gastos de conservación y mantenimiento del edificio, impartirá órdenes al personal, citará a las asambleas, certificará las actas y cumplirá todas las funciones que le son propias.-

El pacífico reconocimiento de los comuneros, sumado al paso del tiempo, obstará, en el futuro a cualesquier impugnación que se pretendiere articular.-

La Jurisprudencia ha dicho que: “La nulidad de la designación de un administrador por no haberse respetado la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad no es absoluta sino relativa y susceptible de confirmación.-” En el caso se consideró saneada la insuficiencia en razón del pago continuado de las expensas comunes, durante cerca de un año y que, dichos pagos, implicaron la confirmación expresa de dicho mandato, con los efectos retroactivos que determina el artículo 1065 del Código Civil.-” (CNCiv., Sala D, 14/10/68, El Derecho, 26-93).-

2) Diferente es el caso, cuando lo que acontece es un enfrentamiento entre diferentes grupos de copropietarios, que propugnan el nombramiento de distintos candidatos y ninguno de ellos alcanza la mayoría suficiente como para ser designado válidamente.-

Lamentablemente, en esos casos no queda otro remedio que el de requerir la asamblea judicial, para que sea el juez quien, tras escuchar los planteos de los copropietarios y procurando respetar –en lo posible- la voluntad de la mayoría de ellos, designe al administrador del consorcio.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado


El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-


Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio VILA + ORFILA

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