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Consultorio Legal del Administrador Nº115 Fecha de publicación:02/06/2005

Noticia en breve
Usucapión de partes indivisas del terreno lindero




CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Mayo de 2005 - Nº 115


Pregunta: Los integrantes del consorcio de propietarios motivo de la consulta son también condóminos de un terreno lindero, el cual es utilizado como jardín.-

Se pregunta acerca de la situación registral de dicho inmueble y con relación a la del reglamento de copropiedad.-

También acerca de los problemas derivados de la falta de transmisión a algunos adquirentes de unidades de sus partes proporcionales en el condominio y sobre las alternativas posibles para regularizar la situación.-


Respuesta: Toda vez que existían dudas acerca de la existencia de una posible modificación del reglamento de copropiedad que hubiera incorporado dicho terreno como un bien común, se solicitó un dominio al Registro de la Propiedad Inmueble, requiriendo se informara sobre la existencia de la inscripción de eventuales modificaciones del reglamento de copropiedad original.- Ello no ha acontecido.-

Por el contrario el inmueble lindero que motiva la consulta figura como un condominio dividido en 16 partes indivisas, que se correspondería con el número de unidades del consorcio.-

Algunas de las transferencias de dominio dan cuenta de transmisiones a dos titulares de 1/32 partes indivisas a cada uno de los adquirentes, lo que se relacionaría con la adquisición -también por mitades- de alguna unidad funcional del edificio.-

Conforme se informa, en el caso de tres unidades funcionales, quienes las enajenaron a sus actuales propietarios, ya sea por inadvertencia propia o bien de los notarios intervinientes, omitieron transmitirles el dominio de las 1/16 avas partes indivisas que detentaban en el terreno lindero.-

No obstante lo cual, los enajenantes se han desprendido por completo de la posesión de dichas partes indivisas y, quienes la detentan en el lugar de aquéllos, son los copropietarios que les compraron las respectivas unidades funcionales.-
Pero, registralmente, siguen figurando aquéllos como titulares de dominio.-

Ello constituye un problema por varias razones:

1) dichas personas podrían vender a terceros esas partes indivisas;
2) si tuvieran deudas o cayeran en quiebra podrían llegar a ser embargadas y ejecutadas por sus acreedores;
3) por otra parte, como se trata de un condominio simple, es de la esencia de éste la divisibilidad, por lo cual quien eventualmente adquiriere en un remate la parte indivisa del referido inmueble, ejecutada a raíz de deudas de su titular registral, podría pedir la división del condominio.-

Ello significa que, al querer convertir en dinero la parte indivisa adquirida, podría acudir a la justicia para requerir la venta de todo el inmueble de José Hernández, con lo cual se materializaría la división del condominio pretendida por él.-
Si bien se trata de supuestos hipotéticos, el riesgo existe.-

El primer paso para comenzar a encarrilar la situación existente es la de incorporar como condóminos por sus respectivas partes indivisas, a aquellos tres copropietarios cuyos vendedores omitieron transmitirles el dominio sobre la parte proporcional del terreno lindero.-

El supuesto ideal sería ubicarlos y persuadirlos para obtener la escrituración.-

Si ello no fuere posible, debería demandarse la usucapión (prescripción adquisitiva) de la parte indivisa que cada uno de ellos detenta sobre el referido inmueble.- La fecha de posesión estaría dada por la de adquisición de la unidad funcional y, entre los actos posesorios, se podría incluir el pago de impuestos y tasas que, de la totalidad del citado terreno, viene efectuando el consorcio desde hace tantísimos años, gastos que son liquidados por expensas y abonados en su proporción por los aludidos copropietarios usucapientes.-

Asimismo, la circunstancia de que la utilización y detentación de las partes indivisas por parte de los transmitentes (que omitieron escriturarlas) lo ha sido en tanto y en cuanto eran propietarios de unidades del consorcio y que ha sido éste -y no cada condómino a título personal- quien ha abonado las tasas e impuestos y atendido los gastos de mantenimiento y conservación, permitiría extender el plazo para considerar operada la prescripción adquisitiva.-

Si bien podría considerarse que los costos que todo ello devengare deberían ser afrontados únicamente por los tres copropietarios en cuestión, dicha visión del problema merece ser revisada.-

En efecto, los riesgos y problemas emergentes de una eventual división del condominio existente (mencionados más arriba) afectan a todos los copropietarios y no solamente a los que carecen de las referidas escrituras.-

Y, en segundo lugar, porque la regularización de esa situación es imprescindible para abordar el segundo paso que permitiría perfeccionar el estado de cosas existente.-

Ese segundo paso consistiría en que, una vez que todos los copropietarios del consorcio sean los condóminos del terreno lindero, deberían encarar la modificación del reglamento de copropiedad, hacer confeccionar un nuevo plano de mensura que incorpore dicho terreno como bien de propiedad común del consorcio, quedando ambos inmuebles bajo un mismo folio real en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

Con ello, la situación quedaría definitivamente solucionada, pues sobre el inmueble lindero pasaría a existir un condominio de indivisión forzosa como ocurre con los demás bienes comunes del edificio (terreno, cimientos, azotea, ascensores, etc.).-

No olvidemos que los riesgos que pesarían sobre los transmitentes también existen actualmente respecto de los copropietarios del edificio, condóminos de esa otra propiedad: ellos también podrían ver embargadas y ejecutadas las partes indivisas del mismo de las que son dueños.- Y quienes las adquirieran en un eventual remate, también podrían pedir la división del condominio para convertir su porción en dinero.-

Todos esos riesgos desaparecerían cuando el aludido inmueble lindero se constituya en un bien común más, de propiedad del consorcio, pues -como dijimos- la transmisión de cada unidad funcional importará la de la parte proporcional de todos los bienes comunes, entre los cuales estaría ese terreno que formaría parte integrante de un único inmueble.-

Por todas esas razones, es obvio que la regularización de la situación, tanto en este segundo paso, como en el primero ya señalado (sin el cual el segundo no sería factible) debería ser de interés de la totalidad de los copropietarios, por lo que sería razonable que los costos de todo ello fueran afrontados por la comunidad consorcial en conjunto.- Obsérvese que la eventual negativa de emprender acciones por parte de alguno de los tres copropietarios que se encuentran con la falta de titularidad en el condominio, obstaría al avance de la solución definitiva del problema.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio Vila+Orfila

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