Pregunta: En el edificio motivo de la consulta existe una propuesta para modificar los accesos del inmueble, incorporando una entrada peatonal de la que hoy se carece y mejorando el aspecto de los locales de negocio de propiedad común.-

Asimismo se proponen mejoras en el pasillo de circulación.- Según el proyecto presentado, la fachada recuperaría el estilo original del edificio.- Por otra parte, de acuerdo a la información suministrada, los fondos necesarios para afrontar los trabajos serían aportados por un copropietario, por lo cual ellos se realizarían sin requerir aportes adicionales de los restantes consorcistas.-

Se pregunta si la decisión de disponer tales trabajos debe contar con el voto afirmativo de la totalidad de los integrantes del consorcio o si resulta suficiente contar con el voto afirmativo de la mayoría de ellos.- Y si la solución sería diferente si se requirieran aportes económicos extraordinarios para su concreción.-

Respuesta: En el caso en consulta lo que debe decidirse es la aprobación de la realización de una innovación en sectores comunes, que continuarán siendo tales, pero que, con las mejoras que se proyectaría introducir, dotarían al inmueble de comodidades que redundarían en un mayor disfrute de dichos espacios por parte de los copropietarios y una consecuente valorización de las unidades funcionales.-

La ley 13.512 de Propiedad Horizontal, contempla específicamente este supuesto en su artículo Octavo, cuando dispone que los copropietarios "...Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de ... las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de una mayor renta ...".- Luego, en el párrafo siguiente, reitera que se trata de "innovaciones ordenadas por los propietarios" y en su parte final, concreta que se trata de "resolución de la mayoría" .-

A menudo suele confundirse la estipulación contenida en este artículo 8 de la Ley, con la prohibición establecida en la segunda parte del artículo 7, cuando dispone que "toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los copropietarios", llegándose a interpretar la supuesta existencia de una contradicción entre ambas normas, que no es tal.-

Las "obras nuevas" prohibidas por el artículo 7 de la Ley, que sólo se pueden llevar a cabo previa aprobación por parte de la "unanimidad" de los copropietarios, son aquellas que se proponen en beneficio particular de un solo copropietario.-

En cambio las "innovaciones" o "mejoras" son aquellas obras que se efectúan en beneficio de la totalidad de los componentes del consorcio.- Para la aprobación de ellas basta la mayoría absoluta de los copropietarios (más de la mitad de los integrantes del consorcio), conforme lo normado por la Ley 13.512 en su artículo 8º, o la mayor que para ese objeto contemplare el reglamento de copropiedad de cada consorcio.-

Examinando el reglamento del consorcio en consulta se advierte que en el mismo no existe ninguna estipulación que eleve la proporción prevista por el citado artículo 8º de la Ley.- Por lo tanto ha de bastar con que se cuente con la mayoría absoluta de los integrantes del consorcio.-

El objetivo tenido en miras por nuestra Ley 13.512 de propiedad horizontal ha sido el de posibilitar que en los inmuebles sea factible disponer la realización de mejoras e innovaciones.- Si el legislador hubiese optado por la regla de la unanimidad, ello habría importado una paralización e inmovilidad absoluta, que hubiera privado a los copropietarios de inmuebles sometidos al sistema, de la posibilidad de adecuar las propiedades a los cambios y evoluciones que la tecnología aporta y que se traducen en un mayor confort y comodidades para aquellos.-

Ha dicho la Jurisprudencia:

"El requisito de la unanimidad (art. 7º) de la Ley 13.512 se aplica a los casos en que la obra nueva o la innovación persigue un interés particular para quien la realiza, sin alcanzar la utilidad común, mientras que la mayoría que basta para el artículo 8º del citado ordenamiento corresponde en cambio, a innovaciones en beneficio general.-" (CNCivil, Sala C, 21/12/1993, La Ley, 1994-D-386).-

En el caso en consulta la actual inexistencia de una entrada peatonal independiente, constituye una incomodidad y desventaja para los habitantes del inmueble, por lo cual es indudable que las mejoras proyectadas los benefician a todos.-

Queda claro pues que la regla de la unanimidad no es la que se exige para la clase de obras motivo de la consulta.- La iniciativa en cuestión no transforma superficies comunes en propias, no altera los porcentuales y se limita a mejorar el frente del inmueble, restableciendo su estilo original y dotándolo de una mejora en los accesos y circulación.-

En el caso en consulta, la iniciativa no podría ser cuestionada por su costo excesivo por cuanto ni siquiera se requieren aportes adicionales a los copropietarios.- Además las mejoras proyectadas no contrarían ni la ley ni el reglamento y, por otra parte, restablecen el estilo arquitectónico originario del mismo, adicionándole una mayor armonía y mejorando el aspecto del conjunto.-

Cabe preguntarse si la solución sería diferente si –en lugar de aportar el dinero un solo copropietario- se requiriera el aporte de todos los consorcistas, a través de la recaudación de aportes extraordinarios.- La respuesta sería idéntica: dicha contribución, decidida por la mayoría de los integrantes del consorcio, sería obligatoria para todos ellos.-

En resumen: la iniciativa de modificar el aspecto actual del frente del edificio en su planta baja, para incorporar un acceso peatonal actualmente inexistente, replantear el frente de los locales de negocio de propiedad común para restablecer el estilo arquitectónico original en armonía con los pisos superiores del inmueble, constituye una innovación o mejora, para cuya aprobación deberá contarse con el voto afirmativo de más de la mitad de los integrantes del consorcio, calculada por porcentual (conforme art. 8º de la Ley 13.512, toda vez que el reglamento de copropiedad no ha fijado una proporción superior para la realización de innovaciones o mejoras).-

No se requiere la unanimidad de los integrantes del consorcio, pues no se trata de las obras prohibidas por el artículo 7 de la Ley 13.512 (en beneficio individual de un copropietario), sino del supuesto previsto por el artículo 8 de la citada Ley (en beneficio de la comunidad de los propietarios).-