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Consultorio Legal del Administrador Nº120 Fecha de publicación:20/10/2005

Noticia en breve
Posible indiferencia ante modificaciones antirreglamentarias en fachadas
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Octubre de 2005 - Nº 120

Pregunta: Se trata de un edificio en torre de treinta pisos de muy buena categoría.- En el exterior del mismo, cuyo revestimiento es de ladrillo a la vista, a la altura del piso 17º, uno de los propietarios ha perforado el muro común y colocado una ventana de marcos blancos.-

Se pregunta acerca de los alcances y gravedad de dicho proceder, respecto del curso de acción a seguir por parte del consorcio y sobre la existencia de alternativas para resolver la cuestión.-


Respuesta: Sobre los titulares de las unidades funcionales pesan estrictas limitaciones en lo concerniente a la realización de actos materiales.- Los que se realicen en el interior de la misma, se encuentran circunscriptos a sus superficies, su decoración y su equipamiento.-

En cambio, para la ejecución de modificaciones sobre sectores o cosas de carácter común, las prohibiciones son terminantes.-

Ellas se encuentran contenidas, en el segundo párrafo del artículo 5º de la Ley 13.512 que dice:

“ ... .- Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.-”

Toda construcción es la resultante de una labor profesional que culmina en un proyecto que posee un estilo determinado.- Para lograrlo se procura obtener una configuración equilibrada, resaltar ciertas líneas, marcar repeticiones y constantes en el diseño de modo tal que la obra sea un todo único y armonioso.-

Como el sistema de propiedad horizontal posibilita que sean numerosos los sujetos que habitan en el inmueble y que se sirvan de sus paredes y de sus superficies, la ley les impide que, en busca de una mayor comodidad individual, alteren su aspecto exterior, deteriorando la armonía del conjunto.-

Cuando la ley utiliza la expresión forma externa del frente se está refiriendo a la totalidad de las superficies exteriores del inmueble.- La prohibición de cambiarla comprende tanto los sectores que se encuentran ubicados en la parte frontal del edificio, como en sus laterales y contrafrente.- Más aún en el presente caso, tratándose se una torre.-

Los propietarios tienen vedada la posibilidad de realizar cualesquier clase de modificación que implique cambios en el aspecto exterior del edificio.- Y dicha prohibición comprende todas las superficies resultando irrelevante la ubicación de ellas.-

La jurisprudencia ha dicho que “La prohibición de alterar la fachada de un edificio prevista en el art. 5 de la ley 13.512 no debe interpretarse como referida a modificaciones hechas solo en el frente sobre la vía pública, con exclusión de las realizadas en el contrafrente.- ... .- La exposición de estas partes a la vista de quienes viven en los edificios con vista al mismo pulmón de manzana también puede incidir en la valuación de la unidad del edificio cuyo exterior se modifique.-” (CNCiv., Sala I, 10/4/2003; La Ley del 10/9/2003, pág. 8).-

En el edificio motivo de la consulta, su reglamento de copropiedad es extremadamente riguroso, por cuanto -aun para la realización de tareas de modificación del interior de las unidades- exige una autorización previa.-

Por lo que se informa, la modificación de la fachada habría sido inconsulta, pero, de todos modos, aunque se hubiera solicitado una autorización, ni el Administrador ni el Consejo de Administración habrían estado facultados para concederla.-

Asimismo el Reglamento de Copropiedad, impone como obligaciones a cargo del Administrador: hacerlo cumplir y verificar las infracciones en que se incurriera.-

La modificación realizada afecta la continuidad del frente del edificio, pues un plano del muro que luce ciego con ladrillo vista, se interrumpe con la ventana blanca a la altura del piso 17º y luego continúa ciego.-

La modificación es una trasgresión de la ley y del Reglamento, por lo que el Administrador se encuentra obligado a proceder con arreglo a lo establecido en las normas estatutarias precedentemente citadas.-

Ha dicho la Jurisprudencia que: “Como la aplicación de la ley que organiza el sistema de la propiedad horizontal está regida por el principio de la igualdad de los derechos de los distintos copropietarios –el que se le reconoce a cada uno debe reconocérsele a los demás-, si se permitiese que cada uno de ellos introdujese modificaciones en el frente o fachada de sus respectivas unidades se llegaría, por la suma de los cambios que individualmente se les antojare, a un verdadero muestrario o mosaico de formas y colores.-” (CNCiv., Sala B, Octubre 25 –1967; La Ley 130-356).-

Deberá cumplimentarse la formalidad de intimar al propietario emplazándole para que retire la abertura indebidamente instalada y restituya el muro a su estado anterior.-

Si esa intimación no es acatada, vencido el plazo, si bien el administrador se encuentra facultado para iniciar acciones, por una razón de prudencia es aconsejable que convoque a una Asamblea de Copropietarios a fin que sea ésta quien decida si promueve o no acciones judiciales para obligarle a su retiro.-

Los copropietarios pueden llegar a decidir que el consorcio no accione, pues la resolución de promover o no una acción judicial es facultativa del ente y si éste, por alguna circunstancia que considerare atendible, prefiere no actuar ante un caso concreto, no existen medios para obligarlo a hacerlo.-

Si al conjunto de los propietarios le resulta indiferente la situación suscitada, aquel o aquellos copropietarios que se consideraren afectados por la trasgresión efectuada, en la medida que defiendan y articulen un interés concreto propio, se encontrarían autorizados por la ley para demandar por sus propios derechos.-

Debe puntualizarse que, si bien la asamblea podría preferir no iniciar ninguna acción judicial, lo que no podría decidir es aprobar la modificación efectuada, por cuanto una resolución de esa índole debería contar con el voto de la unanimidad de los integrantes del consorcio.-

No puede dejar de señalarse que si se optare por tolerar la trasgresión, probablemente el consorcio se vea expuesto a la posibilidad de que otros copropietarios efectúen nuevas alteraciones en los muros exteriores.- Pues la experiencia indica que la falta de sanción desata nuevas violaciones de las reglas.-

Y, si bien es cierto que las violaciones del reglamento de copropiedad por parte de algunos copropietarios, no autoriza a los otros a incurrir en actos similares y la jurisprudencia generalmente rechaza esa argumentación cuando se pretende utilizar como excusa o justificación de la propia trasgresión, también es cierto, que una actitud en extremo laxa y permisiva a lo largo del tiempo por parte del consorcio, autoriza a ser interpretada como desinterés de éste en exigir el cumplimiento de tales premisas.-

Dicha conducta omisiva podría afectar negativamente cualesquier acción judicial que se pretendiere emprender al cabo de múltiples transgresiones si, de pronto, se pensara en adoptar un súbito cambio de postura y tornarse nuevamente rigurosos en la exigencia del acatamiento del reglamento.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-


Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio VILA + ORFILA

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