Dichas redes cuyo aspecto estético resulta no del todo agradable, cierran las visuales de los departamentos de los pisos inferiores.-

Se pregunta acerca de las atribuciones del consorcio para obligar a la citada propietaria al retiro de dichos elementos.-


Respuesta: Los muros divisorios que separan el edificio de las propiedades linderas son de propiedad común y sobre ellos existe un condominio de indivisión forzosa entre todos los integrantes del consorcio.-

Y, si bien es cierto que la regla general del código civil posibilita que cada uno de ellos pueda usar la totalidad de la cosa común como si fuera propia (siempre que sea conforme a su destino y sin perjudicar los derechos de los demás condóminos), lo cierto es que, en materia de propiedad horizontal, la utilización de las cosas que se encuentran en ese estado de indivisión, se encuentra aún más restringida, en razón del sistema de convivencia al cual sirven.-

El artículo 3º de la Ley 13.512 dispone: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.- ... .-”

Todos los propietarios tienen idénticos derechos sobre las cosas comunes y éstas un destino determinado por las características edilicias del inmueble y por las estipulaciones contenidas en el reglamento de copropiedad.-

El artículo 3º del decreto reglamentario 18.734 establece que: “El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: ... 4) Uso de las cosas y servicios comunes; 5) Destino de las diferentes partes del inmueble ...”

Se ha dicho que: “Los términos como cosa propia que emplea el Código Civil, para referirse a la extensión de uso sobre la cosa común, reconocidos a los comuneros en el condominio de indivisión forzosa, se encuentran fuertemente condicionados en el régimen de dominio horizontal.-” (Racciatti, Hernán ,“Propiedad por pisos o departamentos”, Edit. Depalma, pág. 251).-

La dos reglas básicas referida al uso y goce de los elementos comunes son:
a) que se efectúen conforme su destino
b) que dicho uso y goce no impida ni dificulte la posibilidad de idéntico derecho por parte de los restantes propietarios.-

O sea que no es necesario que una regla específica del reglamento de copropiedad prohiba un proceder determinado como para conceptuarlo violatorio de la normativa de la ley.- Es que la limitación del uso y goce de los elementos comunes surge también de la naturaleza misma de cada uno de ellos.-

Si la utilización del muro para colocar la red en cuestión dificulta o menoscaba el derecho de los otros propietarios, el uso que la titular de la unidad 34 resultaría violatorio de la citada regla.-

El segundo párrafo del artículo 5º de la Ley 13.512 que dice:

“ ... .- Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.-”

Como el sistema de propiedad horizontal posibilita que sean numerosos los sujetos que habitan en el inmueble y que se sirvan de sus paredes y de sus superficies, se hace necesario impedirles que, en busca de una mayor comodidad individual, alteren su aspecto exterior, deteriorando la armonía del conjunto.-

Cuando la ley utiliza la expresión forma externa del frente se está refiriendo a la totalidad de las superficies exteriores del inmueble.- La prohibición de cambiarla comprende tanto los sectores que se encuentran ubicados en la parte frontal del edificio, como en sus laterales y contrafrente.-

Los propietarios tienen vedada la posibilidad de realizar cualesquier clase de modificación que implique cambios en el aspecto exterior del edificio.- Y dicha prohibición comprende todas las superficies resultando irrelevante la ubicación de ellas.-

Ha dicho la Jurisprudencia: “Las facultades que recuerda a los condóminos el art. 2712 del Código civil y primera parte del art. 3 de la ley 13512 respecto de las cosas comunes se encuentran fuertemente condicionadas en el régimen del dominio horizontal en relación a los derechos de éstos, para efectuar actos materiales de disposición de la cosa común por las prohibiciones de los arts. 5 y 7 de esta última ley que vedan toda alteración de la fachada y demás muros perimetrales, así como la realización de obras nuevas en el edificio común por acto individual.-” (CNCiv., Sala C, Noviembre 17 1975). ED, 67-522.).-

En el caso en cuestión el consorcio es quien se encuentra legitimado para requerir el retiro de los aludidos elementos del muro divisorio.- Si bien la ley permite también hacerlo al copropietario afectado por la citada instalación, lo cierto es que la materialización de ese retiro sólo podría concretarse en la medida que el consorcio -titular del muro en cuestión- sea parte en la eventual acción judicial.-

De resultas de ello, el o los copropietarios perjudicados por la presencia de la aludida red, deberían demandar a la propietaria que la instaló y también al consorcio que es titular del elemento en el cual dicho objeto se encuentra adosado.- Con lo cual se incrementarían los costos y los perjuicios derivados del reclamo.-

Resulta pues aconsejable que el consorcio de propietarios, que se encuentra obligado a velar por el mantenimiento del aspecto y armonía del edificio, debería ser quien accione para obtener el retiro de tales elementos.-

El derecho de los propietarios cuyas visuales se ven actualmente obstruidas se encuentra consagrado por la ley 13.512 y por el estatuto que rige la vida consorcial.-

Se ha dicho que: “El reglamento trata de derechos y obligaciones de las partes, y ante la obligación de un dueño de retirar la construcción, aparece la facultad de otro de contar con aire, sol y una vista libre y con los espacios descubiertos como tales, pues ambos están inmersos en una esfera de libertad en la cual el derecho recortado se refiere -en el caso- al cerramiento de espacios y no a la tolerancia en relación a tal convivencia.-" (CNCiv., Sala F, 16/7/2002; El Dial 28-08-2002).-