Según se informa, existiría una costumbre generalizada en el consorcio en el sentido de que los propietarios de las unidades suelen reparar a su costa los conductos instalados en el interior de los departamentos y hacerse responsables de los eventuales daños que generan, pues consideran que el verbo “aflorar” empleado por el reglamento, debe interpretarse como que las cañerías pasan a ser particulares a partir del punto en el que ingresan a las unidades.-

En una de ellas, cuya propietaria habría ingresado recientemente al consorcio, se produjo un siniestro de esas características y el consorcio le habría exigido que solventara las reparaciones y asumiera los daños causados.-

La propietaria en cuestión se habría negado y aduciría que, conforme lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad, la responsabilidad sería del Consorcio de Propietarios.-

Se pregunta acerca de cuál es la interpretación que debe dársele a dicho reglamento y cuál el proceder a seguir por el consorcio frente a la situación suscitada y a las situaciones anteriormente resueltas.-

Respuesta: En primer lugar debe señalarse que la circunstancia de que exista una tradición arraigada en el consorcio respecto de las responsabilidades de los propietarios por los daños producidos, no es vinculante ni obligatoria para quien se incorpora al ente consorcial.-

En efecto, el adquirente de la unidad en el acto de la escrituración reconoce, acepta y se somete a las estipulaciones contenidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración que se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.-

Sólo esas cláusulas y no otras son las que resultan oponibles a los compradores de las unidades del edificio.-

Por lo tanto, para dilucidar el tema de la consulta sólo corresponde hacer referencia al texto literal del reglamento, pues únicamente la interpretación y la aplicación de sus disposiciones es lo que constituirá el fundamento de la resolución de una eventual controversia judicial.-

El Artículo SEGUNDO, inciso b), al enumerar los "SECTORES Y/O COSAS DE PROPIEDAD COMÚN" menciona los que el artículo 2º de la Ley 13.512 impone como tales en sus incisos a) a e) y, en lo atinente a los conductos, estipula que son "...cosas de propiedad común de los integrantes del consorcio ... ; todas las cañerías de alimentación de agua, gas y luz, hasta donde afloran en los sectores de propiedad exclusiva y en la totalidad de su extensión donde afloran en sectores de propiedad común ..."

Más adelante, el Artículo DÉCIMO, al mencionar lo que se entiende como "cargas comunes", efectúa la siguiente salvedad: "Será por cuenta de los respectivos titulares la reparación de las cañerías desde donde las mismas afloran, en el ámbito de su propiedad exclusiva"

Se ha informado que la interpretación que históricamente los copropietarios le han dado a estas disposiciones reglamentarias se hallaba reforzada por una consulta legal que se habría efectuado hace más de veinte años.-

El suscripto disiente con esa interpretación no sólo a la luz de los actuales criterios que tanto la doctrina como la jurisprudencia efectúa ante este tipo de casos, sino también y esencialmente por lo que debe inferirse del lenguaje elegido en la redacción del reglamento.-

Del vocabulario empleado resulta claro que aquellas cañerías que se encuentran embutidas y que, por ende, no son visibles se ha decidido que revistan el carácter de elementos "comunes" cuya reparación y mantenimiento se encuentren a cargo del consorcio.-

En efecto, el reglamento en consulta utiliza en las dos oportunidades (en el art. 2º y en el 10º) el verbo "aflorar" para determinar el punto a partir del cual los conductos comienzan a revestir la condición de particulares.-

Del Diccionario de la Real Academia Española resulta:

"aflorar.

(De flor).

1. tr. Cerner la harina o cribar los cereales para obtener la flor (? lo más escogido).

2. intr. Dicho de un filón, de una capa o de una masa mineral cualquiera: Asomar a la superficie del terreno.

3. intr. Dicho de algo oculto, olvidado o en gestación: Surgir, aparecer."

Es evidente, pues, que lo que se consideran particulares son todos aquellos conductos ("flexibles" o no) que -desde el elemento de acople de la pared- alimenta al artefacto individual (pileta, lavatorio, bidet, etc.).- Estos elementos que no están ocultos, que asoman, surgen o aparecen desde los tabiques, se encuentran a la vista del propietario u ocupante de la unidad, quien no sólo puede advertir su eventual deterioro, sino que puede acudir a sustituirlos preventivamente.-

Es esa posibilidad de prevenir, mantener y reparar a tiempo es lo que hace nacer la responsabilidad del propietario de la unidad.- Obsérvese que en los casos como el que motiva la consulta, quien primero advierte el deterioro del conducto embutido es el ocupante del piso inferior que padece la caída del fluído y, muy raramente, es percibido por el propietario de la unidad en la que el caño se encuentra embutido.-

Además de todo ello, cabe señalar cuál es la interpretación y alcances que, por aplicación de los principios generales del Código Civil y de la Ley 13.512, suele conferírsele a este tipo de situaciones, en caso de una controversia.-

Existe una autorizada y prevaleciente corriente, tanto doctrinaria como jurisprudencial, en el sentido de considerar a los sectores de propiedad exclusiva como verdaderos cubos de aire, limitados por planos horizontales y verticales y, que tanto esos planos, como los elementos o conductos que ellos contienen para la circulación de fluídos, pertenecen al consorcio de propietarios.-

Consecuentemente, si tales elementos sufren deterioros o fracturas que provocan daños a bienes o personas, la responsabilidad de la reparación y del resarcimiento debe ser afrontada por el consorcio.-

Todo lo embutido en elementos comunes (en muros o tabiques -verticales u horizontales- divisorios entre unidades o entre unidades y sectores comunes) participa de esa calidad y debe considerarse común, así como todo elemento que suministra o transporta a las unidades fluídos provistos por el consorcio, también debe reputarse como común.-

Según lo informado, la presente consulta se formula en el marco de una mediación en trámite, de modo tal que la adopción por parte del consorcio de una posición que importe la negativa a reparar, habrá de determinar el cierre de la etapa mencionada y, consecuentemente, la casi segura promoción de una demanda judicial.- Esta circunstancia hace necesario extremar la prudencia, por cuanto la adopción de una postura errada puede significar una sentencia condenatoria para el consorcio con todos los costos que ello importa.-

A todo evento debe recordarse que se ha argumentado que "aquellas normas reglamentarias que ponen en cabeza del propietario la obligación de efectuar cierta clase e reparaciones suelen ser una fuente de conflictos, toda vez que el eventual incumplimiento del obligado, al agravar y extender los daños, incluso a otros departamentos originalmente no alcanzados por aquéllos, terminan alterando de modo severo la convivencia en el edificio.- Es por ello que, por una razón de índole práctica, resulta mucho más operativo que el reglamento de copropiedad coloque la incumbencia de reparar, en todos los casos a cargo del consorcio, lo cual se traduce en una mayor eficiencia en la atención de los problemas que se suscitan.-" ("Consorcios", Editorial Errepar, 2a. edición, pág. 397).-

Con el objeto de evitar futuros conflictos se recomienda para lo sucesivo aplicar el criterio interpretativo expuesto en esta contestación: esto es que el consorcio tome a su cargo la reparación de los conductos aludidos y la de los daños generados por su deterioro.-

Adelantando respuesta a una previsible pregunta posterior, se desaconseja efectuar reintegros de dinero sobre situaciones pasadas ya resueltas en el sentido contrario.- Sería conveniente que una asamblea deje claramente estipulado cuál habrá de ser la pauta a seguir en el futuro y se pronuncie respecto de que no se admitirán reclamos de eventuales reembolsos por reparaciones anteriores.-