Para restablecerlo es necesario adquirir una nueva caldera, pero un importante grupo de propietarios se han opuesto siempre a que se efectúe ese importante gasto y le solicitan al nuevo administrador que formalice la definitiva supresión del mencionado servicio central.-

¿Cuál es el proceder razonable y ajustado a derecho que debe seguir el administrador?


Respuesta: Como es de suponer, para adoptar la decisión de suprimir el servicio central de calefacción, debe existir un pronunciamiento válido por parte de la asamblea de copropietarios.-

Según se informa, el reglamento de copropiedad y administración del consorcio de la consulta, al tratar el tema de las mayorías necesarias, tiene previsto que para la supresión de los servicios centrales debe contarse con el voto afirmativo de no menos de los dos tercios de los integrantes del consorcio.-

Por lo tanto si se pretendiera avanzar en la formalización de esa decisión, el administrador deberá convocar a una asamblea extraordinaria con ese objeto.-

A continuación del punto del orden del día deberá dejar aclarado expresamente que: de conformidad con lo establecido por tal artículo del reglamento de copropiedad la propuesta deberá contar con el voto afirmativo de los dos tercios de los integrantes del consorcio, calculados por porcentual (pues así lo dispone el mentado estatuto).-

Este es uno de los supuestos en los cuales el tema de la mayoría necesaria tiene como pre-requisito el del quórum.-
En efecto, si no concurren más de los dos tercios de los copropietarios, el punto no puede ni siquiera considerarse.- Y hallándose presentes los dos tercios, todos ellos deberían coincidir en forma unánime en la voluntad de resolver la eliminación del servicio.-

Dado que hay opiniones encontradas sobre la cuestión, lo más probable es que el punto no se apruebe o no llegue a tratarse siquiera.-

Por lo tanto sería aconsejable que, en la convocatoria de esa misma asamblea, ya se encuentre incluido como punto siguiente a considerar el de la aprobación del gasto para la compra de una nueva caldera.-

Si bien se encuentra dentro de las facultades del administrador la de efectuar los gastos necesarios para asegurar el mantenimiento y la prestación de los servicios comunes, en el caso en consulta existe una situación de hecho que el nuevo administrador no puede soslayar: cual es que el servicio ya se encuentra interrumpido desde hace varios años.-

En ese marco no sería razonable que, ante la falta de mayoría para suprimir la calefacción central, el nuevo administrador se lance a comprar la nueva caldera sin consultar a una asamblea.-

A diferencia de lo que ocurre con el punto anterior, si en la asamblea se encuentra reunido el quórum necesario para sesionar (más de la mitad de la totalidad de los propietarios), la mayoría con la que debería contarse para decidir la compra aludida sería de más de la mitad de los presentes.-

Como una buena parte de los copropietarios están por la eliminación del servicio, es altamente probable que la mayoría de los presentes voten en contra de la adquisición de la nueva caldera.-

Por lo cual, la pregunta que se impone es cuál sería la decisión.- Es obvio que ella no va a ser otra que la de continuar como hasta el presente: esto es con el servicio central interrumpido pero no suprimido definitivamente.-

El administrador del consorcio es un mandatario de los copropietarios y si estos le imparten instrucciones expresas para que no disponga de los fondos para emplearlos en un gasto que no aprueban, aquél debe acatar la decisión.-

No obstante, si alguno o algunos de los copropietarios consideraran menoscabados sus derechos por verse privados de un servicio que se encuentra previsto reglamentariamente, podrían recurrir a una acción judicial cuyo resultado dependerá, en una buena medida, de cuestiones de hecho que serían evaluadas por el tribunal.-

Pero recordemos que el objeto de la consulta se circunscribía al modo de encarrilar la situación con la que el nuevo administrador se encontró al asumir.-

Con la celebración de la asamblea y las decisiones en ellas adoptadas, todo el cuadro deja de ser consecuencia de su eventual inacción o de su falta de iniciativa.- Por el contrario es el resultado de resoluciones del ente consorcio, adoptadas en forma válida, que han sido instrumentadas del modo reglamentariamente establecido.-