CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Marzo de 2006 - Nº 125
Pregunta: En un consorcio de propietarios los integrantes del “consejo de administración” se proponen tomar a su cargo la administración del ente.-
Dado que en la asamblea en la que se designara al actual administrador se decidió que el nombramiento fuera por el término de un año, se pregunta si:
¿Si al vencimiento del plazo por el cual se nombró a un administrador éste cesa automáticamente y si –por esa circunstancia- puede el consejo de administración pasar a desempeñar las funciones de aquél?
Respuesta: Se ha interpretado siempre que los “consejos de administración” tienen incumbencias limitadas al asesoramiento y el contralor de la labor del administrador.-
Constituyen un nexo en la comunicación entre este último y los copropietarios y que, consecuentemente, cumplen con su cometido reportando luego frente a la asamblea, que es el órgano máximo de gobierno del consorcio.-
Carecen de facultades ejecutivas, pues quien posee éstas es, exclusivamente, el administrador del consorcio, por lo tanto, no tienen atribuciones para manejar fondos, recaudarlos, depositarlos, efectuar pagos y/o contrataciones de obras o de servicios.-
La excepción está constituida por los supuestos en los cuales los reglamentos le asignan la tarea de reemplazar transitoriamente al administrador en casos de acefalía, por renuncia, fallecimiento o incapacidad sobreviviente y, en todos los casos, por el brevísimo lapso imprescindible para convocar a asamblea de copropietarios.-
Esta posibilidad de ocupar temporariamente el rol del administrador se encuentra totalmente acotada a esos casos excepcionales.-
La pregunta es interesante por cuanto, algunas veces, cuando se designa a un administrador por un plazo determinado, surge la idea de que –al vencimiento- se produzca su cese automático y el consecuente traspaso de la administración al consejo.-
Esta postura es incorrecta.- La finalización del plazo hace necesaria la convocatoria a asamblea para designar el reemplazante o bien para mantener en el cargo al actual administrador y el mandato de éste persistirá mientras no sea nombrada otra persona en su lugar.-
Debe señalarse que el administrador está obligado a efectuar esa convocatoria y no puede dilatar su materialización para prolongar indefinidamente su mandato.- Los copropietarios pueden exigirle que cite a la asamblea y, en el caso de negativa o de renuencia, podrían llegar a hacerlo ellos en las condiciones y modalidades que el reglamento de copropiedad prevea.-
Lo que no es factible es el cese automático seguido del traspaso de funciones: la pretensión de convertir al “consejo” en “administrador” por el sólo vencimiento de un plazo es inadmisible, por cuanto:
a) La ley 13.512 dispone que las funciones ejecutivas recaen en una sola persona y no en una pluralidad de sujetos.-
b) Para el nombramiento del administrador se necesita reunir una mayoría de votos significativa, que no se exige para la designación de los componentes del consejo, pues éstos suelen ser nombrados en las asambleas ordinarias y por simple mayoría de presentes.-
Aceptar que personas apenas votadas por un escaso número de propietarios pasen a ejercer las funciones para las que la ley exige importantes mayorías, implicaría desvirtuar por completo la voluntad del consorcio.-
c) Si el consejo de administración pasa a ser el administrador, no habrá ya órgano que lo controle, pues la función de controlador y de controlado recaerían en las mismas personas.-
Por lo tanto, la respuesta a la pregunta es negativa.-
Vencido el plazo no se produce su cese automático, ni tampoco es posible que el consejo de administración lo desplace de su cargo por la mera circunstancia de haber transcurrido el término de duración del mandato estipulado al designarlo.- (*)
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
(*) Fragmento del nuevo capítulo “Los Consejos de Administración”, incluido en la segunda edición del libro “Consorcios” (Ed. Errepar), que aparecerá a fines del mes de Marzo de 2006.-
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar.-
Primera edición, publicada en Noviembre de 2004.- Segunda edición: Marzo de 2006.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
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