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Consultor Legal del Administrador Nro.84 Fecha de publicación:21/10/2002

Noticia en breve
Asambleas Extraordinarias y la importancia decisiva del contenido del orden del día.




Consultor Legal del Administrador Nro.84

Octubre - 2002


Pregunta: En el edificio motivo de la consulta se habría llevado a cabo una reunión de copropietarios, a raíz de una convocatoria a asamblea extraordinaria que habría efectuado el administrador del consorcio.-

Se exhibe una copia del proyecto de acta levantada en esa oportunidad.- De allí surge que, a la reunión, habrían asistido diez propietarios, sobre un total de veintiocho, los que representaban el 43,37 % del total del consorcio.- En el texto se expresa que los presentes decidieron constituirse en asamblea en segunda convocatoria.-

Por otra parte, en el aludido documento se encuentra transcripto como único punto del Orden del Día: "Análisis y resolución sobre los presupuestos para la reparación del exterior del edificio".- No obstante ello, del texto en cuestión surge que los presentes se habrían puesto de acuerdo para resolver sobre restricciones al ingreso de personas al edificio.- Por otra parte no hay firmas al pie de dicho documento.-

Se pregunta:
1) Si, conforme reglamento de copropiedad, las asambleas extraordinarias, no alcanzándose el número de presentes para formar quórum, pueden sesionar en segunda convocatoria;
2) Si en cualesquier asamblea pueden adoptarse decisiones válidas sobre puntos no incluidos en el Orden del Día.-

Respuesta 1: Para el funcionamiento del régimen de la propiedad horizontal la ley ha previsto la realización de asambleas ordinarias y extraordinarias.-

Las primeras resultan absolutamente imprescindibles para la marcha de los consorcios, por varias razones: a) el control de la gestión del administrador mediante la consideración de sus balances y rendiciones de cuentas; b) la justificada necesidad de éste de contar con la aprobación formal de los mismos; c) la renovación de la composición de los órganos de contralor (consejo de administración o revisores de cuentas), etc..-

Es por ello que en todos los reglamentos de copropiedad se establece la obligatoriedad de celebrarlas una vez por año.-

Completamente distinto es el caso de las asambleas extraordinarias, que, como su nombre lo indica, son de carácter excepcional.- Los reglamentos dejan librada la decisión de determinar si es necesario o no llevarlas a cabo, al administrador, a un número de copropietarios que no puede ser nunca inferior a un mínimo determinado.-

El legislador ha dado por supuesto que la limitada actividad y prestaciones de un consorcio de propietarios, ente de naturaleza exclusivamente civil, no requeriría la reunión y deliberación de sus integrantes más de una vez por año, es decir en oportunidad de la asamblea ordinaria.- Entonces la convocatoria a una asamblea extraordinaria debe estar motivada por razones importantes y urgentes, y la apreciación acerca de si se dan o no esas razones, queda librada a las personas ya indicadas.-

El acierto de la opinión sobre la necesidad o urgencia de reunirse quedará o no corroborado el día y hora señalados, si se reúne el quórum mínimo para deliberar exigido por el reglamento.- En el caso del consorcio en consulta, como en la mayoría de los reglamentos, ese quórum mínimo para sesionar es de más del cincuenta y uno de los votos de los integrantes del consorcio.-

Ahora bien, frente a una convocatoria a asamblea extraordinaria, si los copropietarios consideran que el tema de la citación es realmente importante y urgente concurrirán a la asamblea y darán el quórum necesario para sesionar.- Si por el contrario, estimaren que es trivial o carente de interés, manifestarán su parecer no concurriendo a la misma.-

Es decir que la falta de quórum es siempre una opinión.-

Pero, como la falta de concurrencia de esa mayoría que no asiste, puede deberse a la irresponsabilidad o a la negligencia, la ley prevé la posibilidad de solicitar a la Justicia la convocatoria de una asamblea judicial (art. 10 de la Ley 13.512).- Esto se encuentra expresamente previsto en el Reglamento de Copropiedad del consorcio en consulta.-

Asimismo, dicho reglamento hace expresa referencia al supuesto de excepción previsto para las asambleas ordinarias, que sí pueden sesionar en segunda convocatoria con cualquier número de presentes.-

Por lo tanto, la respuesta a la pregunta 1) es negativa.- Las asambleas extraordinarias no pueden sesionar en segunda convocatoria, razón por la cual la reunión del 43,37 % de los vecinos no ha constituido una asamblea, dado que ésta no llegó siquiera a sesionar válidamente, al carecer del quórum necesario para hacerlo.-

Cítase:

"Quórum es el número de individuos necesarios para que el cuerpo pueda deliberar.- El reglamento puede disponer un quórum mayor pero no menor al de los votos mínimos necesarios para cada tipo de asunto.- El quórum básico es el de la mitad más uno de los propietarios, que se contará según la forma de cómputo de la votación (por personas o por valor).- Por ello, de acuerdo a la ley vigente, carecerían de valor las cláusulas reglamentarias que estipularan que la reunión se hará en segunda convocatoria con los que concurran, cualquiera sea su número.- Ello no es posible, en atención a lo dispuesto por el artículo 10, segunda parte (Ley 13.512), y a los principios generales de la propiedad y copropiedad que rigen la materia.-" (Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Edit. Hammurabi, pág. 638);

Respuesta 2: El orden del día de una citación a asamblea tiene por objeto anoticiar a los convocados acerca de las cuestiones que se van a considerar y resolver.- Este conocimiento previo de los contenidos a deliberar, posibilita a los copropietarios decidir o no su concurrencia, según el grado de interés que posean respecto de las cuestiones propuestas.-

Obviamente que, si deciden no asistir, tienen cabal conciencia que, si la asamblea llegara a contar con el quórum necesario para sesionar y la cuestión a decidir con la mayoría exigible para hacerlo, el voto que no emitirán -en razón de su ausencia- determinará que prevalezca la opinión de los que sí asistieron a la convocatoria.-

De tal modo que, si sobre la cuestión propuesta les importa hacer valer el peso de su voto, habrán de concurrir y votar en el sentido de su conveniencia u opinión.-

Ahora bien, lo único que garantiza a los citados ausentes que no habrán de decidirse cuestiones de su interés sin que estén enterados de ello, es el conocimiento previo del orden del día que -obligatoriamente- debe contener toda convocatoria a asamblea.-

Es por ello que ninguna decisión válida puede adoptarse ni aun contando con mayoría suficiente, si el punto en cuestión no se hallare incluido expresamente en el orden del día.- Y decimos que no sería válida ni siquiera alcanzándose la mayoría reglamentaria, por cuanto el mecanismo de decisión de las cuestiones consorciales no se sustenta únicamente en la votación.-

La ley exige la reunión, la deliberación y la votación.-

Es que la presencia de los propietarios y el intercambio de los diferentes puntos de vista de ellos, hace posible que unos convenzan a otros, ya sea por sus experiencias, conocimientos o bien por sus capacidades para argumentar y convencer con razones valederas a los restantes.-

Por eso a la votación sólo se llega, tras la reunión y la deliberación.- Y es esa la razón por la cual las asambleas de copropietarios no pueden ser sustituidas por encuestas o cuestionarios.-

Por lo tanto, si en una asamblea se pretendiera adoptar resoluciones acerca de cuestiones no incluidas en el orden del día, ello vulneraría derechos esenciales de los copropietarios ausentes, a quienes sólo pueden resultar oponibles y exigibles aquellas decisiones para cuya deliberación y votación hayan sido citados todos los integrantes del consorcio.-

En consecuencia, la respuesta a la pregunta 2) también es negativa.- En ninguna asamblea de copropietarios puede adoptarse decisión válida alguna sobre cuestiones no incluidas en el orden del día.-

Cítase jurisprudencia:

"El conocimiento previo del temario de la asamblea por parte de los consorcistas es obligatorio en resguardo de los intereses de las minorías, de los inasistentes y de los posibles damnificados, incluso de los integrantes de la mayoría, que pueden verse abocados a pronunciarse sorpresivamente con desconocimiento del asunto o deficiente información.- Carece de valor lo decidido por una asamblea de copropietarios sobre asuntos no incluidos concretamente en el orden del día.-" (Cám. Nac. Civil, Sala D, 23/6/1965, El Derecho, 16-343).-

En idéntico sentido:

"La no inclusión en el orden del día de un asunto a ser tratado en la asamblea de copropietarios vicia de nulidad el acto, pues dicho requisito obedece fundamentalmente a la necesidad que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad, un voto consciente a favor o en contra de las propuestas en examen.- Así, tiende a evitar sorpresas a los integrantes del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que hayan de resolverse cuestiones que hacen a su interés particular.-" (Cám. Nac. Civil, Sala H, 12/5/1997, La Ley, 1997-E-976; Jurisprudencia Argentina, 1999-I, síntesis).-

Según se informa en la consulta, lo escrito en el libro de actas el día de la mencionada reunión, no fue firmado al pie por las personas originalmente designadas para hacerlo.- O sea que -formalmente- ni siquiera existiría un acta del referido encuentro.- Puede conjeturarse que la razón de esa omisión se deba a que las mismas son conscientes de la invalidez de todo lo actuado en dicha reunión y, por ende, no han querido asumir la responsabilidad de refrendar con sus firmas el aludido documento.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
Fuente:ConsorciosEnRed.com

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