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 >Consultorio Legal

Alquiler de muros para publicidad y facultades del administrador. Fecha de publicación:08/11/2007

Noticia en breve
Setiembre de 2007 - Nº 143
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Setiembre de 2007 - Nº 143

Pregunta: El consorcio de propietarios cuenta con dos paredes medianeras expuestas que posibilitan su utilización con fines publicitarios.- En su momento, el administrador del consorcio suscribió un contrato de locación con una empresa de publicidad.- A su vencimiento se redactó un nuevo contrato que no llegó a firmarse.- No obstante ello, la empresa locataria continuó pagando el alquiler durante varios meses.- Al presente ha dejado de hacerlo y ante el requerimiento de pago por parte del administrador del consorcio, le desconoce facultades para efectuarle reclamos y aduce la inexistencia de contrato vigente.-

Se pregunta: a) ¿Puede el administrador del consorcio celebrar válidamente contrato de locación en paredes medianeras?; b) ¿Qué recaudos es preciso tener presentes en esta clase de contratos?; c) ¿El hecho que hubiera vencido el contrato imposibilita al consorcio efectuar reclamos de pago de alquileres devengados?


Respuesta: Para responder a la primera pregunta debemos distinguir entre la atribución para tomar la decisión de alquilar las medianeras, por una parte, de la facultad de suscribir el contrato.-

La resolución de arrendar o no dichos elementos de propiedad común debe ser adoptada por una asamblea de copropietarios.-

Los muros exteriores son elementos de propiedad común, tal como surge de la Ley 13.512.- Y sobre ellos no podrían realizarse por parte de alguno de los copropietarios, actos materiales de disposición que los altere o los modifique.-

A ese respecto rige para ellos la prohibición del artículo 7 de la citada ley que dispone que: "Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los copropietarios".-

Pero, muy diferente es el caso de la pintura del muro con fines publicitarios, pues se trataría de una decisión en beneficio de la totalidad de los integrantes del consorcio.-

Ni constituye una obra nueva en el sentido estricto del término, -pues no implica modificaciones sustanciales en el inmueble común- ni tampoco es una decisión que aprovecha sólo a uno de sus condóminos.-

El alquiler de las paredes se encuadra en el supuesto que contempla el artículo 8 de la Ley 13.512, cuando se refiere a "... innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.-"

La iniciativa proyectada está destinada al beneficio común, en tanto la percepción de los arriendos derivada de la utilización de los muros con fines publicitarios, redunda en una reducción de los gastos generales de mantenimiento y conservación del edificio que deben solventar los propietarios.-

No habría, pues, pagos extraordinarios como resultado de la mentada decisión, sino, por el contrario, se producirían ingresos que disminuirían los aportes de los condóminos.-

En cuanto a las mayorías necesarias para decidir la cuestión, debe señalarse que si no existiera ninguna norma reglamentaria específica, esta clase de resoluciones podría adoptarse por la mayoría de más de la mitad del total de los propietarios de todas las unidades, y no solamente los presentes en la asamblea, pues esa es la pauta mínima que impone la ley 13.512.- Si el reglamento de copropiedad dispusiera una mayoría más importante (por ejemplo: los dos tercios de los integrantes del consorcio), deberá estarse a esta última.-

Ahora bien, una vez aprobada la decisión de arrendar las medianeras, el administrador del consorcio se encuentra plenamente facultado para celebrar y firmar el contrato con la empresa publicitaria.-

La suscripción del contrato y la percepción de los arriendos derivados de éste constituyen actos típicos de administración, para los cuales no necesita ninguna autorización adicional.-

Es más, producido su vencimiento, cabría interpretar que el administrador no necesitaría una nueva autorización expresa de la asamblea para celebrar uno nuevo, ya sea en las mismas condiciones que el anterior o adecuándolas a las nuevas condiciones del mercado.- Obviamente siempre que de ello no resulte un menoscabo patrimonial importante o injustificado para el consorcio que representa.-

En lo concerniente al contenido de estos contratos, es preciso extremar las precauciones por cuanto, por lo general, las empresas publicitarias suelen presentar formularios pre-impresos en los cuales abundan las cláusulas favorables para el locatario y escasean las que contemplan los intereses del consorcio locador.-

Por lo tanto hay que prestar particular atención a la existencia y contenido de las estipulaciones referidas a: la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato; que se contemplen penalidades para la demora y atraso en los pagos del alquiler y, muy especialmente, la inclusión de la obligación del locatario de repintar los anuncios al momento de la finalización del arriendo.-

También es importante que se limiten las posibilidades de efectuar anclajes, perforaciones o la colocación de cualesquier clase de elementos que pudieran provocar deterioros en los muros.-

Con relación al último punto de la consulta, cabe señalar que la circunstancia que se hubiera omitido firmar un nuevo contrato no obsta a la posibilidad por parte del administrador del consorcio de reclamar el pago de alquileres atrasados o exigir el retiro o repintado del muro, como consecuencia del incumplimiento del locatario.-

En efecto, el Código Civil en su artículo 1622 dispone: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.-”

Por lo tanto, si la empresa locataria continuó pagando los alquileres, aunque no se hubiera firmado un contrato nuevo, continúa la locación vencida en los mismos términos en que fuera pactada.-

O sea que todas las cláusulas contenidas en el contrato vencido le son aplicables y su cumplimiento puede ser exigido por el consorcio locador.-

En consecuencia, el administrador del consorcio se encuentra perfectamente facultado para requerir el pago de los alquileres vencidos, para notificar –en su caso- la resolución del vínculo contractual en virtud del incumplimiento en los pagos y, asimismo, para requerir la devolución de la cosa (el retiro de los anuncios y repintado del muro) por hallarse vencido el contrato, en los términos del mencionado artículo 1622 del Código Civil.-

Bartolomé Angel Orfila
Abogado


El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006)
y “Countries”(publicado en Mayo de 2007)

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA

Visite: www.vilaorfila.com.ar

Fuente:Estudio Vila + Orfila

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