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>Consultorio Legal

En un Consorcio de Propietarios existen 50 unidades destinadas a vivienda y otras 25, que son locales, y forman parte de una galería comercial en planta baja. El Reglamento de Copropiedad no contiene ninguna discriminación de gastos por sectores, motivo por el cual todas las erogaciones que demanda la atención, mantenimiento y conservación de los elementos comunes, se prorratea mediante los respectivos porcentuales de dominio.

Fecha de publicación:

01/04/2009

Noticia en breve

Abril de 2009 - Nº 155

CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Abril de 2009 - Nº 155

Pregunta: En un consorcio de propietarios existen cincuenta unidades destinadas a vivienda y otras veinticinco que son locales que forman parte de una galería comercial en planta baja.-

El reglamento de copropiedad no contiene ninguna discriminación de gastos por sectores, motivo por el cual todas las erogaciones que demanda la atención, mantenimiento y conservación de los elementos comunes, se prorratea mediante los respectivos porcentuales de dominio.-

Al presente, la Dirección Gral de Fiscalización y Control dependiente del Ministerio de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ha labrado un Acta de Intimación tras haber constatado el funcionamiento de la "galería comercial"- y de resultas de ella ha intimado a sus propietarios a presentar la "Habilitación o Inicio de Trámite".-

Asimismo ha intimado a realizar como mejora la colocación de un "Disyuntor diferencial en tablero principal".-

Se pregunta cómo deben ser asumidos y prorrateados todos los gastos emergentes de la regularización exigida por dicha Dirección General.-

Respuesta: Del contenido de la consulta surge la inexistencia de cualesquier sectorización de gastos, por lo que todas las unidades participan de todos los gastos comunes sin distinción de a qué unidades les aprovechan.-

A menudo los reglamentos de copropiedad distinguen los gastos propios de las unidades de vivienda (en los que los locales no participan), los gastos propios de los locales comerciales (a los que las viviendas no contribuyen) y gastos comunes a todos, en lo cuales participan todas las unidades conforme a su porcentual e independientemente de los destinos reglamentariamente asignados que tuvieren.-

En el tema de la consulta lo que está en consideración es la responsabilidad derivada de gastos que -por su naturaleza- son propios e inherentes a la explotación de determinadas unidades en particular.-

En el reglamento del caso no existe ninguna disposición que contemple la existencia de gastos "propios de los locales", lo que parecería obstar a cualesquier forma de prorrateo de gastos que no fuera la prevista por el referido estatuto.-

Sin embargo no existe otro modo de interpretar el requerimiento emanado del GCBA, en orden a la "Habilitación o Inicio de Trámite", como dirigido a un conjunto específico de unidades -los locales de la galería- y no al consorcio de propietarios como tal.-

En cambio, la intimación a la colocación de un "disyuntor diferencial en el tablero principal", así como sería la eventual exigencia de la instalación de mangueras para incendio, matafuegos adicionales, luces de emergencia, etc., aún en el sector de la galería, en tanto y en cuanto atañen a la seguridad del conjunto del edificio, correspondería que tales erogaciones sean sufragadas por la totalidad de los copropietarios conforme los porcentuales del reglamento.-

Pero aquellos otros gastos, como los administrativos o de gestoría, dirigidos a posibilitar el empleo de la unidades para su destino reglamentario de locales de negocio en cumplimiento de disposiciones municipales que exigen habilitarlos para tales fines, serían propios y exclusivos de aquéllas.-

En un edificio apto profesional, los gastos de habilitación de los consultorios médicos u odontológicos, o los que fueren necesarios para alguna actividad profesional específica a desarrollar dentro de determinadas unidades, de acuerdo al uso que sus propietarios fueran a darles, deben ser asumidos y solventados por éstos.-

Del mismo modo, al exigir el Gobierno de la Ciudad el cumplimiento de determinados trámites para continuar permitiendo la explotación de ese grupo de unidades como locales comerciales, el costo de la realización de los mismos, debe ser pagado exclusivamente por sus propietarios, únicos beneficiarios de la mencionada utilización.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila

Abogado

El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006-
Tercera Edición prevista para mediados de 2009)
y “Countries”(Primera Edición: Mayo de 2007-
Segunda Edición: anunciada para Abril de 2009)

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA

Visite: www.vilaorfila.com.ar

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Actualizado por: Clap de Argentina S.A. (2016)

Rojas 1883 Cap. Fed. Tel: 4581-1226/8519 y Rotativas