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 >Consultorio Legal

Uso profesional de una unidad en edificio de viviendas cuyo reglamento no establece prohibición expresa Fecha de publicación:03/04/2006

Noticia en breve
Abril de 2006 - Nº 126




CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Abril de 2006 - Nº 126


Pregunta: Un edificio de departamentos de cierta antigüedad que era explotado como casa de renta, fue subdividido en propiedad horizontal mediante el otorgamiento de un reglamento de copropiedad, hace algo más de cuarenta años.-

Según recuerdan los actuales propietarios, desde hace más de quince años que no se advierte en las unidades ninguna otra utilización que no sea la de vivienda familiar.-

Sin embargo el reglamento de copropiedad otorgado en su momento, disponía que: "Las unidades de propiedad exclusiva, deberán ser destinadas a vivienda familiar, negocio o consultorio, según como están ocupadas en la actualidad, estándoles absolutamente prohibido instalar en las mismas industrias, casas de pensión o restaurantes, alquilar habitaciones con o sin muebles.- Se exceptúan únicamente las situaciones creadas al momento de constituirse este consorcio.- En ningún caso podrán destinarse las unidades a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del consorcio.- ....-"

Al presente, el propietario de una de las unidades la habría dado en locación por un plazo de tres años para la instalación de un consultorio de psicología.- Un grupo de copropietarios estarían propiciando la iniciación de acciones judiciales para obligar a su dueño a hacer cesar esa utilización y para que se restablezca el destino del departamento al de vivienda familiar.-

Se pregunta acerca de las posibilidades de éxito de dicha iniciativa.-

Respuesta: Corresponde a los reglamentos de copropiedad determinar el destino de las unidades.- La redacción que se emplee al hacerlo resulta en extremo decisiva a los fines de la interpretación que –a posteriori- habrá de dársele a lo largo de la vida consorcial.-

En efecto, no es lo mismo que el texto del reglamento exprese simplemente: “las unidades serán destinadas para vivienda”, que si le es agregado: “las unidades serán destinadas para vivienda familiar únicamente estándole prohibido a sus propietarios u ocupantes desarrollar cualesquiera clase de actividades ajenas al específico fin residencial, ya sean ellas profesionales, comerciales o de cualesquier índole”

En el segundo caso se advierte claramente la prohibición expresa y la redacción empleada no admite ninguna clase de interpretación amplia.-

En cambio, en el caso de la primera, el desarrollo de alguna clase de actividad profesional o artesanal por parte de quien vive en la unidad, en la medida que no causare molestias a los restantes habitantes del edificio, ni un mayor consumo de los servicios centrales del inmueble, podría llegar a interpretarse como tolerable.-

Existen reglamentos de copropiedad que, imponiendo como destino de las unidades el de vivienda familiar, contienen autorizaciones expresas para el desarrollo de actividades profesionales, condicionando la autorización al hecho que, quien las realice, viva en el edificio o sea el propietario de la unidad, o bien ambas condiciones sumadas.-

En el caso en consulta debe señalarse que la redacción elegida para determinar el destino de las unidades no es afortunada.-

Mediante el reglamento en cuestión, otorgado en la década del sesenta, los propietarios del edificio -que lo explotarían como casa de renta- sometieron el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, con el propósito de proceder a la venta individual de las unidades.-

De allí la norma reglamentaria en virtud de la cual se preservan los usos y destinos que, en cada uno de los departamentos sus ocupantes, les daban.-

Pero dijimos que la redacción de la norma no es feliz por cuanto el reglamento debió establecer de modo categórico los destinos permitidos y, además, incluir una norma mediante la cual se puntualizara que debían respetarse las situaciones pre-existentes a la subdivisión en propiedad horizontal.-

De tal modo que, si a la fecha del otorgamiento del reglamento una unidad estaba siendo destinada a consultorio, si bien ese uso no hubiera podido cuestionarse, si el continuador de la ocupación cesaba en esa utilización y empleara el departamento para el destino establecido en forma general para la totalidad de las unidades, esta nueva situación quedaba definitivamente cristalizada en esas condiciones, previstas para el conjunto.-

Han transcurrido más de cuarenta años desde el otorgamiento del reglamento de copropiedad, por lo cual la remisión a formas de ocupación históricas como fundamento para hacer efectiva una restricción en el uso, resulta impracticable.-

Hay que estar, pues, a la letra del estatuto en el cual, lamentablemente, no aparece una restricción expresa para el destino de consultorio, sino que -por el contrario- si bien con los alcances señalados, aparece como un uso permitido y no prohibido.- Es evidente que la prohibición sólo alcanza a "industrias, casas de pensión o restaurantes, alquilar habitaciones con o sin muebles" .-

En esas condiciones no resulta viable la idea de promover una acción judicial para impedir el uso de la unidad en cuestión como consultorio, pues no existe un fundamento reglamentario que permita sustentar esa pretensión.-

El principio general es que todas las limitaciones contractualmente establecidas a las facultades de usar y gozar del derecho de propiedad, son de interpretación restrictiva.- Esto significa que, en caso de duda, ha de estarse a aquella que permita el más pleno ejercicio de las facultades del propietario.-

Es por ello que, considerando el contenido y la redacción del reglamento de copropiedad, no es posible ni siquiera forzar una interpretación que impida el empleo de las unidades como consultorio, toda vez que la letra del texto lo presenta como un destino claramente permitido.-

Distinto sería el caso si, de resultas de esa actividad, se produjeren alteraciones en la "tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del consorcio", supuesto que -debidamente probado- habilitaría el reclamo judicial.- Pero el argumento a emplear en respaldo de la eventual acción ya no sería el destino de la unidad, sino las eventuales alteraciones de las reglas de convivencia.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado


El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar.-
Primera edición, publicada en Noviembre de 2004.- Segunda edición: Abril de 2006.-

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio Vila + Orfila

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