CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Marzo de 2009 - Nº 154
Pregunta: Existe un problema de insuficiencia de presión de agua en varios departamentos del edificio y las soluciones técnicas intentadas hasta el presente habrían resultado infructuosas.- Ello ha motivado insistentes reclamos de algunos de los propietarios afectados.-
Ante la situación suscitada, otro grupo pretendería responsabilizar por dicho estado de cosas a los propietarios de otros pisos en los que se encontrarían instaladas duchas escocesas o "jacuzzis" que –según suponen- podrían determinar un mayor consumo de agua y, por ende, incidir en el acaecimiento del problema descripto.-
Se pregunta acerca de la posición que debe sostener el consorcio y el curso de acción a seguir frente a la controversia.-
Respuesta: En primer lugar, como es de suponer, la solución del problema debe ser encontrada en el aspecto técnico.- Esto significa que, lo aparentemente insalvable de las dificultades que se han presentado para prestar el servicio con normalidad, ni mejora la situación jurídica del consorcio, ni es una circunstancia que pueda ser empleada como argumento para justificar el hecho de que el reclamo continúe insatisfecho.-
Por el contrario, la abierta confesión de la imposibilidad de satisfacerlo puede dar lugar a una eventual acción judicial de daños y perjuicios que contendría, como rubro principal, la desvalorización del departamento en razón de la carencia de un servicio esencial.-
Mientras los reclamos consistan en simples quejas telefónicas o personales, la postergación de la solución no revestiría excesiva gravedad pero, en cuanto aquéllos se transformen en interpelaciones formales, el consorcio no va a poder continuar posponiendo una solución eficaz y definitiva pues, no hacerlo, generaría los riesgos que fueron señalados en el segundo párrafo.-
Asimismo debe tenerse presente que entre las obligaciones impuestas al administrador se encuentra la de pagar con los fondos del consorcio los gastos de carácter común que se originen a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y de sus servicios, así como todos aquellos otros necesarios para asegurar la prestación de aquéllos.-
De confirmarse la existencia de los artefactos señalados y aún de verificarse su posible incidencia en la prestación del servicio general de agua del edificio, lo cierto es que el consorcio no tiene ninguna posibilidad de limitar o prohibir la instalación de los mismos.-
No se trata de elementos extraños o peligrosos sino que -por el contrario- son de venta corriente y constituyen un equipamiento normal en viviendas de cierta categoría.- Por lo tanto resultan absolutamente compatibles con las características del edificio en consulta.-
Se trata de una situación análoga a la que se verifica cuando, el incremento de la cantidad de artefactos electrodomésticos por el desarrollo de la tecnología y de los hábitos de consumo, torna imprescindible la adecuación de las instalaciones eléctricas de un edificio de cierta antigüedad, para asegurar la prestación del servicio conforme las nuevas necesidades.-
Si las propuestas técnicas recibidas son excesivamente complejas o costosas, deberá convocarse a asamblea de copropietarios para poner en conocimiento de los mismos las aludidas circunstancias y para que la decisión que se adoptare se encuentre adecuadamente avalada por el respaldo de la comunidad de propietarios.-
En conclusión: el consorcio debe encarar la solución técnica del problema suscitado y no podría responsabilizar por ello a ninguno de los copropietarios del edificio.-Dr. Bartolomé Angel Orfila Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006-
Tercera Edición prevista para mediados de 2009)
y “Countries”(Primera Edición: Mayo de 2007-
Segunda Edición: anunciada para Abril de 2009)
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
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