| CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Noviembre de 2005 - Nº 121
Pregunta: En un edificio de viviendas el reglamento de copropiedad dispone que las unidades también pueden ser destinadas para el ejercicio de "profesiones liberales".-
En uno de los departamentos se ha instalado un local para la venta de ropa y en otro una peluquería.-
Se pregunta sobre los alcances que debe conferírsele a la interpretación de la norma reglamentaria para estos dos casos.- O sea si se les está dando un destino indebido o si, por el contrario, deben considerarse actividades autorizadas por el estatuto.-
Respuesta: En los edificios cuyas unidades sólo pueden ser destinadas para vivienda familiar únicamente, la utilización para fines distintos, constituye una indudable trasgresión reglamentaria, que habilita la promoción de acciones para hacerla cesar.-
En otros reglamentos se contempla la posibilidad de la utilización con fines profesionales, aunque no siempre la terminología empleada resulta del todo precisa.-
Así suelen utilizar la expresión:
"además del destino de vivienda familiar asignado a las unidades, sus ocupantes podrán ejercer en ellas, en forma individual, profesiones liberales universitarias"
O bien la más ambigua:
"las unidades podrán ser destinadas para vivienda familiar o uso profesional"
Existen reglamentos que permiten el ejercicio de profesiones liberales en las unidades destinadas a vivienda, si quien las ejerce, también habita en ellas, es decir que autoriza la actividad profesional cuando se trata de un uso mixto.-
Otros restringen un poco más esta autorización pues exigen que quien realice la actividad profesional, además de habitar la unidad, sea, al mismo tiempo, propietario de la misma.-
En el caso en consulta pareciera que no existen esas distinciones, por lo cual sólo deberá tenerse en cuenta el uso dado a las unidades, sin que tenga relevancia si el ocupante vive o no en ellas o si es o no propietario de las mismas.-
Con frecuencia se intenta extender la expresión uso "profesional" a cualesquier oficio o artesanía, ampliando, hasta desvirtuarlos por completo, los alcances de la autorización reglamentaria.-
La expresión "profesional" posee un sentido que –de buena fe- no podría interpretarse en forma irrestricta más allá de lo que verosímilmente se suele aludir con ella.-
En este contexto de la copropiedad, cuando se habla de "profesional", el sentido literal de la expresión señala al egresado universitario que ejerce su actividad de manera autónoma y liberal.-
Lo que significa que una empresa de servicios o una clínica médica, no estarían autorizadas a instalarse, por más que a su frente se hallare un contador público o un médico, según el caso.-
Va de suyo que "el apto profesional" en un edificio de viviendas, significa que el uso que habrá de hacerse de las unidades autorizadas, debe resultar compatible con la necesaria tranquilidad y confort, propios de índole residencial del inmueble.-
Y la actividad empresaria, o la multiplicidad de profesionales en un mismo departamento, atendiendo masivamente clientes o pacientes, no se compadece con ese objetivo.-
En el caso en consulta, la primera es una actividad claramente comercial, que en ningún caso puede entenderse comprendida en la autorización.-
Y en el segundo de lo que se trata es del ejercicio de un "oficio", pero no de una "profesión" con el restringido alcance que en materia de vecindad se tuvo en miras al redactar la norma, la que sólo involucraría a los egresados universitarios.-
Es por ello que resulta necesario que el consorcio de propietarios, a través de la asamblea y de su representante legal, sean quienes, con celo y rigor, impidan y controlen el eventual apartamiento por parte de los ocupantes de las unidades de los destinos autorizados.-
A menudo el conflicto llega a los estrados judiciales y es allí donde la controversia termina dirimiéndose.-
La jurisprudencia ha señalado que:
"Si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deberán ser destinadas a vivienda familiar y sólo se permitiría como excepción la instalación de "estudios u oficinas de carácter profesional", cualquier otro destino está prohibido por la cláusula en cuestión.-
Obviamente un negocio de peluquería no es un "estudio u oficina" y la actividad del peluquero es un oficio y no una profesión en el sentido de buena fe con que debe ser interpretado el texto reglamentario" (CNCiv., Sala K, 26/3/91, Jurispr. Cámara Civil, Isis, sum. 1511).-
La resolución de accionar judicialmente para restituir una unidad a su destino reglamentario no requiere de ninguna mayoría especial, pues sólo se trata de convalidar y ratificar para el caso puntual, la facultad que el administrador ya posee.-
Si una asamblea de copropietarios decidiera dejar pasar por alto el problema e instruir al administrador para que no tome medidas contra el trasgresor, se recomienda que -en el acta respectiva- quede constancia de la opinión en contrario del administrador y que los votantes de la decisión relevan a éste de toda responsabilidad por las consecuencias que se derivaren de ella.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro "Consorcios", Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA
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