CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Julio de 2008 - Nº 151
Pregunta: El edificio motivo de la consulta es una torre de cien unidades emplazada en un amplio terreno.- A su alrededor hay una extensa superficie descubierta que, conforme plano y reglamento, es la Unidad Complementaria I, destinada al estacionamiento de automóviles.-
Dicha unidad complementaria se encuentra en condominio entre sesenta copropietarios.-
Al presente, un grupo de ellos propone efectuar una instalación con el objeto de cubrir los vehículos que allí se estacionan.-
Toda vez que existen diferentes opiniones acerca de la iniciativa se pregunta ¿cuáles serían los requisitos formales para poder llevar adelante la propuesta?
Respuesta: En primer lugar es necesario señalar que la respuesta a la consulta de que se trata pasa por dos áreas totalmente diferenciadas.- La primera de ellas es la referida al aspecto interno de la Unidad Complementaria I.-
En efecto, conforme se señala, sobre dicha unidad existe un condominio entre sesenta personas diferentes, por lo que es preciso analizar cuáles serían los recaudos a cumplimentar desde la perspectiva de quienes son los condueños de una propiedad determinada.-
El segundo aspecto se refiere a la circunstancia de que esa propiedad, además, forma parte de un consorcio de propietarios, que se rige por la Ley 13.512 de división horizontal de la propiedad y en el que rige un reglamento de copropiedad que contempla un régimen de mayorías para la toma de decisiones.-
En principio, respecto de la resolución interna entre los condóminos de la unidad complementaria, rigen los artículos 2680 y 2681 del Código Civil, que disponen:
Artículo 2680.
“Ninguno de los condómino puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.”
Artículo 2681.
“Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.”
Dentro del régimen del condominio, cuando se trata de tomar decisiones respecto de la administración de la cosa común, las resoluciones deben ser tomadas con el quórum de la totalidad de los consortes, pero por mayoría de ellos.-
En el caso en consulta lo que se pretende decidir no es algo referido a la administración de la cosa, sino una modificación material del inmueble compartido, al adicionarle el techado proyectado.- Respecto de estas cuestiones la ley es más estricta, por cuanto exige la unanimidad de voluntades, bastando la sola oposición de uno de los condóminos para que nada pueda hacerse.-
Sin embargo alguna doctrina efectúa una interpretación menos rigurosa y sostiene que la regla no puede ser absoluta y que, cuando la obra que se propone tiende a mejorar la cosa común, no regiría la unanimidad para ejecutarla.- Y más aún, algunos afirman que la oposición a una innovación útil podría llegar a ser considerada como abusiva.-
Lo que ocurre en la especie es que resulta por lo menos discutible la conveniencia de la obra proyectada, pues es evidente que la instalación en cuestión modifica el aspecto arquitectónico, altera las visuales y hasta puede llegar a interpretarse que genera alguna incomodidad.-
En consecuencia aparece como razonable entender que la disconformidad u oposición de algunos condóminos difícilmente podría conceptuarse como “abusiva”.-
El segundo aspecto es el concerniente a la relación entre la mencionada Unidad Complementaria I y el resto de las unidades que componen el edificio desde el punto de vista del régimen de la propiedad horizontal.-
En efecto, la descripción contenida en el reglamento de copropiedad la designa como una superficie “descubierta”, por lo que el techado parcial de la misma, indudablemente, importa un acto de disposición respecto del espacio aéreo que es de propiedad común de todos los consortes.-
Si la obra emprendida fuera en beneficio de la totalidad de los integrantes del consorcio, podría interpretarse que se trata de una mejora o de una innovación, para la cual el reglamento tiene prevista una mayoría no inferior a los dos tercios de los integrantes del consorcio (superior al mínimo que prevé el artículo 8º de la ley 13.512, que es de más de la mitad de los propietarios).-
Pero ocurre que el proyecto no beneficia a la comunidad consorcial en su conjunto sino que se realizaría en beneficio de los dueños de la Unidad Complementaria I que son sólo una parte de los copropietarios del consorcio.-
Por lo tanto, tratándose de una iniciativa que aprovecha el espacio aéreo de propiedad común, entraría dentro de la prohibición del artículo 7º de la ley 13.512 y, por ende, requeriría el voto afirmativo de la unanimidad de los integrantes del consorcio.-
No se nos escapa que las dos observaciones, tanto desde el punto de vista interno del condominio existente sobre la complementaria, como desde la perspectiva del consorcio en su conjunto, sellan la suerte de la iniciativa obstando a su concreción.-
Quizás si hubiera un consenso total por parte de los copropietarios y que la única dificultad consistiría en lograr la asistencia o la manifestación formal de conformidad, podría llegar a pensarse en llevar adelante la iniciativa, no obstante el conocimiento de los riesgos que ello traería aparejado.-
Pero si, como en el caso, existen pronunciamientos expresos de copropietarios que se oponen a la misma, no hay duda alguna que el proyecto no podría llevarse adelante sin las unanimidades requeridas legal y reglamentariamente.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006)
y “Countries”(publicado en Mayo de 2007)
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
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