| CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Marzo de 2007 - Nº 137
Pregunta: En un consorcio de copropietarios un tanto conflictivo, ha resultado necesaria la realización de asambleas de copropietarios con alguna frecuencia, pero con diferentes objetos y finalidades.-
Atento que algunos de los integrantes del consorcio se hacen representar por otros propietarios mediante carta-poder, se ha planteado la cuestión referida a si la carta-poder extendida para una asamblea determinada, puede ser empleada para representar a ese mismo propietario en otra asamblea.-
Se pregunta si ello es admisible.-
Respuesta: La finalidad esencial de las asambleas es que los propietarios se reúnan, intercambien ideas durante la deliberación y adopten decisiones en forma conciente y razonada.-
La sustitución de la presencia física de ellos mediante la comparencia de un mandatario no deja de ser una modalidad de excepción, aunque se encuentre expresamente prevista.-
Va de suyo que los temas que pueden someterse a consideración son variados y que no siempre las opiniones de todos los copropietarios con coincidentes.-
Se supone que cuando una persona representa a algún copropietario en una asamblea mediante una carta-poder, éste le ha impartido a aquella instrucciones determinadas y específicas acerca de cuál desea que sea la postura que –en su representación- se manifieste en la reunión a realizarse.-
Puede darse pues la circunstancia que, un mismo propietario vote en un sentido cuando lo hace por la unidad de su pertenencia, y lo haga en un sentido contrario al momento de votar por la representación de la que fue investido por el vecino que le confirió la carta-poder.- Pues en este último caso está cumpliendo con las instrucciones recibidas de su mandante.-
Ahora bien, si un copropietario ha suscripto una autorización genérica para que determinada persona la represente en todas las asambleas de copropietarios que se celebraren en el edificio (y su firma se encuentra certificada en la forma reglamentariamente impuesta) no existen inconvenientes para que su representante concurra en su nombre una y otra vez a las sucesivas asambleas.-
Sin embargo para cuestiones de cierta entidad e importancia como podría ser la consideración de una modificación de reglamento de copropiedad que cambiare de alguna manera las condiciones de dominio, la autorización general de estas características resultaría insuficiente.-
Pero en el caso en consulta no se da esa circunstancia.- Las cartas poder suelen ser conferidas en ocasión de la celebración de una asamblea determinada.- Inclusive, la mayoría de las veces, es un talón para ser llenado que se encuentra incluido al pie de la misma convocatoria que el administrador remite.-
O sea que el talón es llenado teniendo a la vista los puntos del orden del día que habrán de ser considerados en la asamblea de que se trata.-
Ese conocimiento concreto de los puntos del orden del día de esa asamblea en particular es lo que determina la decisión del propietario de hacerse representar por una persona o por otra.-
Y el mandato que otorga se agota en el acto de la asamblea para la cual ha sido dado.-
Por lo tanto, no corresponde admitir la representación que pretenda acreditarse mediante una carta poder que fue conferida para otra asamblea anterior.-
Si bien es una correcta costumbre la de retener y conservar las cartas poderes presentadas en cada asamblea, lo que obstaría a una segunda utilización, lo cierto es que –aun en estos supuestos- podría ocurrir que la carta poder que se intente utilizar, correspondiente a un acto anterior, no haya sido empleada en esa oportunidad y se la trate de hacer valer para una ocasión diferente a aquella para la que fue concedida.-
Por esas razones la respuesta a la pregunta es negativa: la carta poder otorgada para una determinada asamblea sólo posee validez para representar al otorgante de la misma para ese único acto.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
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