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Consultorio Legal del Administrador Nº110 Fecha de publicación:10/12/2004

Noticia en breve
¿Está obligado el consorcio a solucionar los problemas causados por las palomas en un patio de uso exclusivo?




CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Diciembre de 2004 - Nº 110


Pregunta: El departamento de la planta baja de un edificio, posee una importante superficie descubierta de propiedad exclusiva.-

Desde hace algún tiempo la propietaria del mismo viene formulando quejas motivadas por la presencia de palomas en dicho sector del edificio y respecto de las suciedades que provocan en el aludido patio.-

Sus planteos están dirigidos a exigir que el consorcio de propietarios tome a su cargo la implementación y el costo que requiera un sistema para ahuyentar a las aves.-

Toda vez que los restantes habitantes del edificio no se encuentran afectados por el aludido problema, se pregunta si el consorcio está o no obligado a asumir la responsabilidad y los gastos destinados a solucionar el problema que denuncia la mencionada propietaria.-



Respuesta: La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, dispone que el administrador “... tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios a tal fin.- Dicho representante podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo.-”

Y el artículo 10, al determinar que “Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos ...”, estaría ilustrando acerca de la amplitud de las facultades del administrador, al dejar librado a la deliberación y votación de la asamblea solamente la consideración de aquellos otros asuntos que no sean los que se encontraren dentro de las atribuciones de aquél.-

Por lo tanto existe un amplio abanico de facultades y deberes que el administrador del consorcio ejerce y para los cuales no es preciso aguardar instrucciones expresas de la asamblea, sino que se encuentran dentro del ámbito de sus atribuciones como órgano del consorcio.-

Las normas legales mencionadas, constituyen el marco general de las funciones del administrador del consorcio, toda vez que los reglamentos de copropiedad, cada vez con mayor minuciosidad, precisan y detallan los deberes y atribuciones del mismo.-

En el reglamento de copropiedad del edificio en consulta se enumeran con detalle las "cargas comunes" que deben ser prorrateadas entre todos los integrantes del consorcio.- El texto del mismo comienza señalando que las contribuciones en cuestión habrán de estar referidas a: "... al pago de las cargas comunes que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulta de aplicar a ellas el coeficiente que corresponde para su respectiva unidad, como así también los gastos de conservación y reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común ...".-

A su vez otro artículo al señalar las obligaciones a cargo del administrador adiciona a las contempladas en la ley 13.512 y su decreto reglamentario, incluye: "a) Ejecutar las resoluciones del consorcio ...; b) Pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de carácter común que se originen a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad; ... d) Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio ...".-

La circunstancia que el problema que denuncia la propietaria se produzca en un sector sobre el cual ella detenta su uso exclusivo y -además- la propiedad, determina la ajenidad del consorcio respecto de aquél.-

Obviamente que si los restantes copropietarios se vieran afectados por los problemas de las aves y, por tanto, mediante una resolución de asamblea, impartieran al administrador instrucciones expresas para que realice trabajos o efectúe contrataciones para solucionarlos, éste estaría obligado a hacerlo.-

La higiene, el mantenimiento y la conservación de los sectores de uso exclusivo, sean ellos cubiertos o descubiertos corresponde siempre al propietario que lo detenta.- A nadie se le ocurriría que el personal del consorcio tuviera que ocuparse de higienizar los balcones, los patios solares o las terrazas de uso exclusivo de las unidades que los detentan.-

Sin embargo, cuando la proliferación de determinados insectos -en la medida que el problema afecta a todos los habitantes del edificio- no puede ser combatida eficazmente sino encarándola de manera conjunta, uniforme y utilizando la misma clase de productos químicos, puede resolverse la contratación de ese servicio por el consorcio y proceder a prorratear el gasto.-

Dichas prestaciones se realizan no solamente en partes comunes sino también en el interior de los departamentos y son abonadas por el consorcio en su conjunto porque existe una necesidad que ha sido conceptuada por los copropietarios como de interés común.-

Pero en el caso de la consulta, la situación es precisamente la opuesta.- En efecto, los ocupantes de las restantes unidades no son afectados por el problema que aqueja a la mencionada propietaria y por lo tanto no prestan su consentimiento para que los fondos del consorcio sean utilizados para resolver una situación que se da en un sector de uso y propiedad exclusiva.-

Sería asimilable al caso de un jardín o un balcón de uso exclusivo en el cual la presencia de hormigas u otros insectos arruinaran las plantas que su ocupante hubiera colocado en ellos.-

El consorcio de propietarios puede decidir no asumir como propio ese problema y no existiría modo alguno para obligarlo a que lo hiciera.-

No existe en cabeza del consorcio obligación de mantener en buen estado de higiene y conservación sectores cuya uso corresponde en forma exclusiva al propietario que los detenta.-

El artículo 5º de la Ley 13.512 dispone que: "Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; ...", por lo que la obligación del consorcio es de naturaleza excepcional y sólo se configura cuando elementos pertenecientes a la comunidad se deterioran y causan daños en el interior de las unidades funcionales.-

La presencia de las palomas constituye un fenómeno de la naturaleza respecto del cual el consorcio no tiene responsabilidad alguna.- Si las mencionadas aves ensucian superficies de uso exclusivo, sobre quien detenta ese uso pesa la obligación de higienizarlas y mantenerlas en un estado correcto y decoroso.-

Ha dicho la Jurisprudencia: “La obligación de atender a los gastos de conservación y reparación de sus pisos o departamentos está expresamente impuesta a cada propietario …, obligación cuyo cumplimiento es de gran importancia por la estrecha unión que entre las diversas unidades impone el particular sistema legislado, donde la negligencia de un consorcista puede incidir en la conservación de las propiedades de los demás.- Por ello, reconocido el hecho de la presencia de basuras, residuos de todo tipo, en los patios de propiedad exclusiva del accionado, sin perjuicio del derecho que pueda asistir a la “víctima del arrojamiento de basuras” para ocurrir por la vía y ante quien corresponda, resulta innegable el derecho de los demás consorcistas a vivir en un medio higiénico y sin humedades o filtraciones provocadas por la falta de mantenimiento en una parte privativa.-” (CNCiv., Sala K, 12/6/91; Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 1925).-

El caso del fallo coloca a cargo del propietario la limpieza del patio de uso exclusivo aunque la suciedad fuera atribuible al "arrojamiento" de basura por parte de otros habitantes del edificio.- Cuanto más si, como en el presente caso, la suciedad proviene de un hecho de la naturaleza, la ajenidad del consorcio respecto de la cuestión resulta indiscutible.-
En conclusión la respuesta a la pregunta formulada es negativa.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado

El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA

Fuente:Estudio Vila + Orfila

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