Detectada la pérdida, se detuvo la caída de agua y ya fue reparado el interior del departamento afectado.- Desde la aparición del problema hasta la conclusión de las tareas de pintura transcurrieron casi dos meses.-

Al presente, su propietario, ha efectuado un planteo reclamándole al consorcio que le abone una indemnización en concepto de “lucro cesante”.-

Se pregunta respecto de la procedencia de ese reclamo y en qué condiciones y bajo qué circunstancias este tipo de requerimientos es considerado admisible.-

Respuesta: Cuando se reclama el “lucro cesante” se está exigiendo una compensación por ganancias que se han dejado de percibir.-

Para que ello se configure es preciso manifestar y probar que la unidad afectada estaba efectivamente destinada a renta, que su propietario se vio impedido de alquilarla o bien que, hallándose alquilada, el acaecimiento del siniestro determinó la rescisión anticipada de la locación con la consiguiente pérdida de la percepción de los arriendos.-

Todo esto debe encontrarse debidamente acreditado, pues no basta señalar la privación de la hipotética posibilidad de haber alquilado el inmueble durante el tiempo que permaneció afectado por los daños.-

También es cierto que no cualquier menoscabo del estado de un inmueble impide totalmente su arriendo.-

Puede llegar a ser alquilado a un precio inferior al que se hubiera obtenido de hallarse en perfectas condiciones y, en tal caso, el lucro cesante estaría determinado por el menor valor que se obtuviera por el alquiler en razón del estado en el que se encuentra.-

Por otra parte, el arriendo de inmuebles tiene sus riesgos de morosidad, incobrabilidad, la existencia de lapsos en los que permanecen sin ser alquilados por falta de interesados, etc.-

En el caso en consulta no aparece que se invocara que el departamento estuviera destinado a renta.- Asimismo, el tiempo transcurrido desde la producción del siniestro hasta la definitiva reparación de sus consecuencias no resulta exageradamente significativo.-

No cualquier contingencia de esta especie abre indiscriminadamente la posibilidad de requerir esta clase de resarcimientos adicionales.-

Ha dicho la Jurisprudencia que:

“El reclamo por lucro cesante debe ser desestimado si la imposibilidad de obtener una ganancia alquilando el departamento afectado por filtraciones resulta meramente hipotética, al haber estado siempre ocupado por los actores.-” (CNEsp. Civ. y Com., Sala VI, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 837).-

Es que la sola existencia del daño no genera en forma automática una presunción de lucro cesante desde el momento mismo que aquel se produce, sino que de acuerdo con las circunstancias del caso, corresponde al reclamante acreditarlo en debida forma.-

Además, en la especie, se advierte que el tiempo transcurrido desde la producción del siniestro hasta la total solución de sus consecuencias, ha sido el necesario para efectuar los trabajos.-

No parece que haya habido de parte del consorcio negligencias, desinterés o falta de voluntad en reparar, sino todo lo contrario.-

Por lo tanto, la pretensión de que esa temporaria privación de uso de la unidad, motivada por un caso fortuito como lo es la rotura de un caño, sea matemáticamente indemnizada, se presenta como exagerada.-

Se ha dicho en doctrina que:

“Esto no importa volver la presunción contra el propietario, sino ver una realidad que impide presumir lucro cesante, siempre que hay daños en una unidad horizontal, como si siempre se perdiera valor locativo, cuando otorgarlo constituiría enriquecimiento sin causa, obtener la renta sin los riesgos de alquilar, a costa de otro que, si bien produjo daños, no produjo el reclamado lucro cesante.-” (Highton, Elena I., “Apuntes sobre cumplimiento e incumplimiento.- Daño y reparación en la propiedad horizontal” en “Responsabilidad Civil.- Administradores.- Consorcios.- Consorcistas.- Vecinos”, Editorial Ad Hoc, pág. 29)

Dada la naturaleza de la obligación contractual que pesa sobre el consorcio, que deriva de su deber de conservar y mantener en buen estado las cosas de propiedad común, tanto la procedencia como la cuantía de las pretensiones de indemnización por “lucro cesante” como consecuencia de la suspensión o merma de la explotación del inmueble, tiene límites.-

La gravedad, extensión y prolongación en el tiempo, así como la mayor o menor diligencia del consorcio para brindar solución al problema, son factores decisivos para determinar la admisibilidad de esta clase de reclamos.-

En el caso en consulta consideramos que no parece pertinente acceder a la pretensión deducida por el propietario.-