Sistemas Administrativos S.A.



¿Es un usuario nuevo?
¿Olvidó su Usuario?
¿Olvidó su Password?
Inicio  
    Home Page
    Noticias
    Foros
    Ayuda
    Preguntas Frecuentes
    Contáctenos
    Links Destacados





Consorciosenred.com es un servicio de Sistemas Administrativos S.A.
Para más información www.sisadm.com.ar o info@sisadm.com.ar
 >Consultorio Legal

Se pregunta si un consorcio se puede concursar Fecha de publicación:19/02/2008

Noticia en breve
Febrero de 2008 - Nº 146
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Febrero de 2008 - Nº 146


Pregunta: El consorcio en consulta tiene una importante deuda como resultado de una condena en un juicio de daños y perjuicios motivado por la muerte de un inquilino en un accidente de ascensor.-

Al presente los copropietarios no vislumbran cuál sería la manera de hacerse de los recursos necesarios para afrontar la mencionada deuda, motivo por el cual se baraja la posibilidad del concurso o quiebra del ente consorcial.-

Se pregunta acerca de la factibilidad de dicha idea y de la existencia de antecedentes al respecto.-


Respuesta: Según la postura que se adopte frente a la cuestión de si el consorcio de propietarios es o no una persona jurídica, se empieza por decantar la respuesta a la pregunta formulada.-

Para quienes niegan la personalidad jurídica del consorcio, la respuesta es sencilla, toda vez que si no es "persona" no puede ni concursarse ni quebrar.-

La mayor parte de la Jurisprudencia y doctrina considera que el consorcio de propietarios posee una personalidad jurídica distinta de la de cada uno de sus componentes.-

Ello por cuanto posee todos los atributos propios de las personas jurídicas: a) sus órganos de gobierno que son el administrador y la asamblea de copropietarios; b) su patrimonio distinto del de cada uno de sus integrantes.-

El debate continúa al considerarse cuáles serían los bienes que integran ese patrimonio propio del consorcio.- Los fondos provenientes del aporte por expensas de los copropietarios, el fondo de reserva y los créditos por medianería, no ofrecen dudas.-

Pero aquellas posturas que sostienen que las partes y cosas comunes también integran el patrimonio del consorcio, son hoy por completo minoritarias.- Sobre dichos elementos existe un condominio de indivisión forzosa del que forman parte integrante cada uno de los copropietarios en la proporción de su porcentual.-

Por lo tanto no podría sostenerse que podrían realizarse dichos objetos con miras al pago de deudas del ente consorcial.-

Es que "... habiendo estado de propiedad horizontal y diversos dueños, es una persona necesaria que inevitablemente debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble, hace ineluctable la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del consorcio ..." (Highton, Elena "Propiedad Horizontal y prehorizontalidad", pág. 564).-

Si bien existe un antecedente jurisprudencial que llegó a pronunciarse afirmativamente sobre la declaración en concurso civil de un consorcio insolvente (fallo del 22/4/1969, Cámara 1a. Civil y Comercial de Mar del Plata), este aislado pronunciamiento no es ni remotamente el criterio mayoritario y predominante.-

La Cámara de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, en sentencia del 30/10/1996 "Consorcio de Propietarios Perú 1724 s/ pedido de quiebra formulado por Eva María Ramírez", ha dicho: "Para que la ejecución individual o la pretensión de apertura de concurso dirigida contra un consorcio insolvente tuviera andamiento, sería menester la constitución en mora o interpelación infructuosa a quienes integran como copropietarios el consorcio, en tanto han asumido una responsabilidad subsidiaria que tutela los créditos legítimos de los terceros, situación que no se verifica en autos, por lo tanto, corresponde confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto rechaza el pedido de quiebra al consorcio de propietarios.-" (ED. To. 171, pág. 601).-

Y también se sostuvo en la fundamentación del pronunciamiento que la pretensión de apertura de concurso dirigida contra el consorcio insolvente provocaría una solución disvaliosa y nociva, cual sería provocar la disolución de aquella comunidad, sujeta a una indivisión forzosa, en orden a las prescripciones de la ley 13.512 y el art. 2715 del Código Civil.-

Por otra parte la sentencia de primera Instancia había decidido que el ente demandado está excluido de las personas que pueden ser concursadas, ello con fundamento en el art. 2 de la Ley 24.522.-

No obstante ello existen algunas opiniones críticas del fallo citado (Constantino, Canestrini y otros en El Derecho T. 174, pág.1013), pero quienes sustentan esta posición, sostienen a su vez que "Nada impediría que en caso de resultar insuficiente el patrimonio del consorcio para afrontar el pago de alguna deuda consorcial podría solicitarse la quiebra de los consorcistas en forma individual"

Un proceso concursal puede derivar en la realización de un acuerdo o concordato con los acreedores para obtener quitas, esperas o diferimientos de las obligaciones pendientes.- Pero la falta de acuerdo o el incumplimiento de éste, culmina finalmente en la quiebra de la persona jurídica inicialmente concursada y, por consiguiente, su desaparición.-

En ese marco conceptual no resulta posible concebir la materialización de dicha alternativa.- La única forma en que el consorcio desaparecería sería a través de la subasta de todo el inmueble que fuera a parar a manos de un único propietario.-

Por otra parte, la más autorizada doctrina sostiene que existe un terminante obstáculo legal que impide la alternativa motivo de la consulta.- En efecto, el último párrafo del art. 2 de la Ley 24.522, dispone: "No son susceptibles de ser declaradas en concurso, las personas reguladas por las leyes 20.091, 20.321 y 24.241, así como las excluidas por leyes especiales".-

Se entiende que la Ley 13.512 es una ley especial que regla el objeto y funcionamiento de los consorcios de propietarios y que las estipulaciones que ella contiene lo excluyen por completo de la contingencia falencial (Highton, ob.cit.), o sea de cualesquier posibilidad de quebrar o concursarse.-

Por todas las argumentaciones desarrolladas y no obstante el debate que ha merecido la cuestión, consideramos que no resulta factible pensar o encarar la problemática de la deuda que pesa sobre el consorcio, mediante la figura del proceso concursal.-

(Un desarrollo más extenso del tema puede leerse en el Nº 215, Octubre de 2005, de la Revista “Doctrina Societaria y Concursal” de Editorial Errepar, escrita por el autor de esta nota (págs. 1241 a 1246))
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
Fuente:Estudio Vila + Orfila

  Volver
 
Contáctenos   |    Foros   |    Noticias   |    Ayuda   |    FAQ   |   


   Copyright 2000-2001 - Consorcios en red
   Todos los derechos reservados

Actualizado por: Clap de Argentina S.A. (2016)
Rojas 1883 Cap. Fed. Tel: 4581-1226/8519 y Rotativas