| CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Enero de 2007 - Nº 135
Pregunta: Tradicionalmente en el Consorcio de Propietarios en consulta el mantenimiento de la pintura de las cortinas de enrollar de madera de las aberturas exteriores de los departamentos ha sido atendido por los copropietarios en forma individual y a costa de cada uno de ellos.-
Se pregunta si corresponde que dicha tarea deba ser realizada por y por cuenta del consorcio y cuáles serían los fundamentos para proceder de esa manera.-
Respuesta: En principio, los elementos de que se trata revisten el carácter de cosas comunes, en virtud de lo normado por la Ley 13.512 y por el Reglamento de Copropiedad.-
En efecto, el del consorcio en consulta considera “bienes de propiedad común: … tabiques, muros y demás elementos divisorios de las unidades entre sí y de éstas con espacios comunes o con las propiedades linderas, ... motores eléctricos de las cortinas de enrollar ...".-
Debe entenderse que todas las instalaciones en muros exteriores, lo que cierra sus vanos, tales como puertas, ventanas, cristales exteriores y puerta de calle, son siempre bienes de propiedad común.-
En el caso del reglamento de este consorcio llega inclusive a considerarse como de propiedad común -y por ende de responsabilidad del consorcio en cuanto a su reparación y mantenimiento- a los motores eléctricos de las cortinas de enrollar, con lo debería suponerse que las cortinas que son accionadas por esos motores, también revestirían esa condición de comunes.-
Dado que el artículo Quinto de la Ley 13.512 prohíbe expresamente a los copropietarios pintar las partes exteriores del edificio con tonalidades distintas a las del conjunto, ello lleva implícito que la decisión de la oportunidad y modo de efectuar tales trabajos, debe ser realizada de manera simultánea en todo el exterior del edificio, dado que la ejecución en tiempos distintos importaría la violación de la prohibición aludida, pues se advertirían las diferencias de tonalidad.-
No obstante ello el reglamento de copropiedad de este consorcio incluye un artículo en el que se dispone: "Sin perjuicio de la copropiedad establecida sobre los muros maestros y tabiques divisorios, cada propietario deberá atender a su exclusivo costo el mantenimiento, reparaciones, pintura y demás obras que sean de carácter interno de su respectiva unidad, relativos a cielorrasos, revoques, pisos, artefactos, cocinas, puertas, ventanas, vidrios, cortinas de enrollar, motores y equipos de enfriamiento individual de los propietarios dentro de sus respectivas unidades deberá ser reparado, cambiado y mantenido a su exclusivo cargo.-"
Existiría una aparente contradicción entre una y otra norma reglamentaria (la del artículo citado en primer término y ésta última, la cual -en cierto modo- podría considerarse que contrariaría los principios generales de la Ley 13.512, en cuanto de ellos resulta que todo lo exterior reviste el carácter de elemento común.-
Ante esta circunstancia lo que cabe es realizar una armónica interpretación de ambas normas reglamentarias teniendo en cuenta los aludidos principios generales.-
En tal sentido podría decirse que, cuando se hace necesaria la de las cortinas de enrollar, en razón de actos o hechos de sus respectivos ocupantes, la responsabilidad correspondería al propietario de la unidad de que se trata.-
En cambio, cuando la necesidad de pintura deviene por el deterioro causado por el paso del tiempo o por la acción de los fenómenos naturales, al encararse la tarea de manera conjunta, ella deberá ser afrontada por el consorcio de propietarios.-
Por otra parte esta es la solución prevaleciente en casi todos los reglamentos de copropiedad y, como quedó dicho, es la que armoniza con la normativa contenida en la ley de propiedad horizontal.-
En la especie contribuye aún más a reforzar como adecuada esa interpretación, lo dispuesto por el Reglamento de Copropiedad en lo atinente a los motores eléctricos de las cortinas de enrollar.- Va de suyo que estaría muchísimo más justificado que el mantenimiento y reparación de ellos se encontrara a cargo de los propietarios a título individual y no a cargo de la comunidad.- Y que, por el contrario, con respecto a las cortinas de enrollar, la solución fuera la inversa: esto es que estén a cargo del consorcio y no de cada copropietario.-
Si el consorcio avizorara la posibilidad de que algún copropietario pudiera llegar a cuestionar la decisión de afrontar la pintura de todas las cortinas de enrollar en conjunto y por cuenta del consorcio, podría ella aventarse celebrando una asamblea de copropietarios en la que se considere como punto del orden del día: "Interpretación de los artículos tal y cual del Reglamento de Copropiedad".-
En esa asamblea por mayoría simple de los presentes con quórum suficiente para sesionar, podría decidirse que ante la aparente contradicción entre ambas normas y lo establecido por el Artículo 2º de la Ley 13.512, el consorcio interpreta que la pintura periódica de las cortinas de enrollar es un gasto que atañe a la uniformidad del color y del aspecto exterior del edificio, que está directamente vinculado con su estética y con el valor arquitectónico del conjunto, por lo que se considera que dicha tarea debe ser encarada y solventada por el consorcio de propietarios.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
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