| CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR
Diciembre de 2005 - Nº 122
Pregunta: En un edificio hace más de quince años el consorcio autorizó a quien era entonces el encargado del edificio a ampliar la vivienda de portería asignada.-
Luego que dicho encargado fuera despedido los empleados que lo sucedieron continuaron utilizando esa dependencia en las condiciones en las que había quedado tras la ampliación.-
Al presente dicha vivienda presenta importantes deterioros consistentes en filtraciones, cielorrasos desprendidos, etc.-
Algunos copropietarios pretenderían que sea el encargado actual quien tome a su cargo la realización de las reparaciones.-
Se pregunta acerca de la viabilidad de la propuesta.-
Respuesta: La vivienda de portería de los encargados forma parte integrante del contrato de trabajo y su suministro constituye una carga para el empleador, cuya contraprestación por parte del trabajador consiste en su obligación de habitarla.-
Se trata de una de las especiales características que posee esta actividad, por lo cual no puede conceptuarse como un beneficio adicional que voluntariamente se le concede para la comodidad y bienestar del encargado, sino que su existencia es de utilidad y provecho para los propietarios de los inmuebles, atento la disponibilidad que resulta de la presencia permanente del nombrado, para los supuestos de emergencias y/o cualesquiera otras necesidades del servicio.-
Por otra parte, la vivienda de portería es un elemento de propiedad común del consorcio, conforme artículo 2º de la Ley 13.512, por lo que -al igual que ocurre con todos los bienes de esa índole- su mantenimiento, conservación y reparación es de responsabilidad del consorcio de propietarios, conforme lo normado por el artículo 8º de esa misma Ley.-
El encargado actualmente en funciones ha sido tomado "con vivienda" y ese componente integra el contrato de trabajo vigente.- El consorcio no podría suprimir el uso de la portería a dicho empleado, ni éste abandonarla para irse a vivir a otro domicilio.-
En la consulta se hace referencia a un antecedente referido a la actitud tenida por un anterior encargado del edificio, hace muchos años.- Ese dato resulta por completo irrelevante.-
En efecto, la circunstancia que en el pasado quien desempeñaba las funciones como encargado hubiera tomado a su cargo el costo de la ampliación de la vivienda, constituyó una liberalidad de su parte que, de ninguna manera, se encontraba obligado a efectuar.- Y, por ende, tampoco el consorcio podía exigir.-
La obligación de suministrar una vivienda adecuada y en condiciones pesa sobre el consorcio empleador y éste no puede soslayar su cumplimiento, ni trasladar directa o indirectamente esa responsabilidad, que le es propia y exclusiva.-
La Ley 12.981 que regula la actividad de los Encargados de Casas de Renta y Propiedad Horizontal, dispone en su artículo 13º lo siguiente:
"El personal que trabaje exclusivamente para un empleador, ya sea como encargado, ayudante o cuidador, tendrá derecho a gozar del uso de habitación higiénica y adecuada y recibir los útiles de trabajo necesarios para el desempeño de las tareas a su cargo.- En los edificios de renta en que se haya construido vivienda para el personal referido, no podrá alterarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador.- ... "
Coincidentemente con esta imposición legal, el Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004, que tampoco puede ignorarse ni incumplirse, enumera en su artículo 25º las "Otras obligaciones del empleador" y, en el inciso 5º) expresa:
"Obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y demás elementos que se le entregaron al trabajador como formando parte del Contrato de Trabajo, siempre y cuando no se originaren los eventuales daños en la conducta intencional del trabajador.-"
Si la vivienda se encuentra actualmente deteriorada el consorcio debe acudir a su reparación y puesta en condiciones y, además, debe hacerlo sin demoras pues se encuentra expuesto a eventuales inspecciones que puede disponer la Dirección de Policía del Trabajo dependiente del Ministerio respectivo.-
Dicho organismo puede concurrir espontáneamente o por denuncia del trabajador y, de verificarse la existencia de condiciones impropias en la vivienda de portería, no sólo emplazará al consorcio para que efectúe las reparaciones y arreglos en un plazo perentorio, sino que -además- procederá a la aplicación de multas de cierta significación.-
Ellas se reiteran e incrementan en los casos en que, vencido el término del emplazamiento, el consorcio no hubiera dado cumplimiento a las reparaciones o adecuaciones dispuestas por ese organismo.-
Cabe además puntualizar que, a menudo, la inspección suele determinar la existencia de insuficiente iluminación o ventilación, o la necesidad de realizar algunas otras modificaciones, con lo cual los costos que se derivan de cumplimentar todos esos requerimientos, terminan aumentando significativamente.-
El consorcio deberá realizar a la brevedad las reparaciones, procurando en todo momento evitar un enfrentamiento con el encargado, pues -de producirse- ello podría generar una denuncia ante la autoridad de aplicación, con las consecuencias que brevemente hemos expuesto.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
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