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Consultorio Legal del Administrador Nº113 Fecha de publicación:18/03/2005

Noticia en breve
Maceteros colgantes - Preocupación de propietarios por la caida de los mismos.
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Marzo de 2005 - Nº 113

Pregunta: En su balcón del cuarto piso al frente, una propietaria ha instalado unos colgantes exteriores de alambre metálico, en cuyo interior ha colocado macetas con plantas.-

Por la calle en la que se encuentra el edificio circulan gran cantidad de peatones y vehículos.-

Algunos propietarios del edificio han manifestado su preocupación por la posibilidad de caída de objetos a la vía pública y, en especial, frente al caso concreto, por el eventual desprendimiento de las macetas mencionadas.-

Se pregunta acerca de la responsabilidad por los eventuales daños que un hecho de esas características podría ocasionar y acerca de cuál debería ser la actitud del administrador del consorcio frente al problema.-

Respuesta: En principio, resultaría claro que el causante del eventual daño sería siempre el propietario de la cosa cuya caída lo provoca.-

Ello se encuentra previsto en el tercer párrafo del artículo 1119 del Código Civil cuando responsabiliza:

"A los padres de familia, inquilinos de la casa, en todo o en parte de ella, en cuanto al daño causado a los que transiten, por cosas arrojadas a la calle, en terreno ajeno, o en terreno propio sujeto a servidumbre de tránsito, o por cosas suspendidas o puestas de un modo peligroso que lleguen a caer; ... .- Cuando dos o más son los que habitan la casa, y se ignora la habitación de donde procede, responderán todos del daño causado.- Si se supiere cuál fue el que arrojó la cosa, él solo será el responsable.-"

Dicha norma legal es anterior a la sanción de la ley 13.512 de propiedad horizontal y, por esa razón, habla únicamente de "inquilinos de la casa".-

Ella establece las responsabilidades derivadas de la situación que se configura respecto de las cosas que pueden arrojar o dejar caer, por descuido o negligencia, los habitantes de los edificios.-

No está referida a elementos que forman parte de la estructura o de la fachada del inmueble, sino de cosas colocadas, suspendidas o arrojadas por las personas.-

Precisamente, los casos de caídas más frecuentes son los de las macetas ubicadas en los vanos de las ventanas, los de las carcazas de equipos de aire acondicionado deficientemente fijadas, o de objetos que caen accidentalmente al ser sacudidos o limpiados por sus dueños.-

Como dijimos, en todos esos casos el principio general sería que quien debe ser responsabilizado es el causante del daño cuando pueda ser identificado.- Pues el hecho estaría provocado por la culpa o la negligencia de una persona determinada.-

Ahora bien es indudable que la víctima del daño causado por un elemento caído de un edificio de propiedad horizontal como el de la consulta, dirigirá su reclamo contra el ente consorcio como tal.-

Aunque es sabido que éste no es ni dueño ni guardián de las cosas muebles de propiedad de los habitantes del edificio, ni garante de sus conductas, ni de sus acciones ni de sus omisiones.-

Pero, ante la imposibilidad de identificar al causante directo del perjuicio, es natural que así proceda el damnificado.-

Si el consorcio pudiera identificar a la persona física responsable y probar ello judicialmente, podría citar a ésta al juicio y, en su caso, requerirle el reembolso de las indemnizaciones que se viera condenado a abonar.-

Este encuadre de tipo general choca con las particularidades de la consulta.- En efecto, la sola circunstancia de que ella haya sido formulada, pone de manifiesto que los integrantes del consorcio y su administrador, tienen conciencia del peligro potencial que las referidas instalaciones importan.-

Es cierto que el consorcio de propietarios no puede predecir ni evitar la caída accidental de objetos muebles, ni tampoco que algún ocupante del edificio los arroje hacia el exterior con consecuencias dañosas para terceros.-

Pero, en el caso, se trata de una instalación permanente y visible, cuya condición de riesgosa se les ha representado claramente a los consorcistas y a su administrador.-

Entonces, si teniendo conciencia de ello nada se hace para exigir que sean retirados tales elementos, la conducta del consorcio no sería prudente y, por ende, podría ser responsabilizado por los daños que se produjeren.-

Es que si bien tales objetos son de propiedad particular y han sido colocados sin intervención del consorcio, también es cierto que sobre éste pesan deberes como guardián del frente y de la fachada del edificio, en virtud de los cuales tiene la obligación de custodiar que de tales sectores no se deriven daños.-

Los que causarían la caída de los maceteros colgantes no serían imprevisibles ni intempestivos.- Y el consorcio ya ha contemplado que podrían acontecer.-

Por lo tanto tiene la facultad y la obligación de exigirle al propietario el retiro de tales elementos, pudiendo incluso recurrir para ello a una acción judicial.-

Ha dicho la jurisprudencia:
"Así como el consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos; máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art. 15, Ley 13.512).-" (CNCiv., Sala H, 17/5/94, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum. 6020).-

O sea que la pasividad o la omisión por parte del consorcio, de llevar adelante una conducta activa tendiente a prevenir y evitar el probable daño, puede convertirlo en responsable de sus consecuencias indemnizatorias.-



Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado

El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA



Fuente:Estudio Vila + Orfila

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