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 >Consultorio Legal

Participación de los locales en el costo del servicio de vigilancia nocturna en determinado reglamento Fecha de publicación:29/06/2007

Noticia en breve
Junio de 2007 - Nº 140
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Junio de 2007 - Nº 140

Pregunta: En la planta baja de un edificio de viviendas en torre, existen dos locales de importantes dimensiones, a los cuales el reglamento de copropiedad exime de contribuir en los gastos de agua y luz del inmueble conjunto, en razón de la independencia funcional de dichas prestaciones.-

Esa es la única exención de gastos que el reglamento contempla para dichas unidades.- Al presente se habría contratado un servicio de vigilancia nocturna y se pregunta acerca de si, conforme a reglamento, correspondería o no exonerar a dichas unidades de contribuir con el aludido gasto.-


Respuesta: El artículo NOVENO del Reglamento de Copropiedad enumera y describe lo que se entiende por "cargas comunes".- El primero de los rubros contenido en la enumeración es: "a) Para la portería, los sueldos y demás erogaciones provenientes de leyes y decretos de previsión social vigentes o a crearse, corriente eléctrica, gas, útiles y demás elementos de limpieza y conservación; ... ".-

Dicha norma reglamentaria no contempla ninguna exención de gastos sobre el aludido rubro a las unidades números uno y dos.-

Es más no existe ninguna estipulación ni en el mencionado artículo ni en ningún otro párrafo del estatuto, que hable de la eximición de participar en determinados gastos a las referidas unidades.-

Es en el artículo TERCERO, al enumerar las que constituyen "cosas comunes", se hace una clara distinción respecto de aquellos servicios que las unidades en cuestión no aprovechan.- En efecto, allí se dice que: "Se hace constar expresamente que el servicio de luz y agua de la unidad funcional número uno es independiente de la torre.- ... .- Que el servicio de luz de las unidades 1, 2 y Complementaria I son independientes de la torre e independientes entre sí y que el servicio de agua de las unidades funcionales 1 y 2 es común a ambas unidades e independiente de la torre”

Más abajo, cerrando como conclusión la mención de todas aquellas cosas que poseen carácter común, puntualiza: "Esta enumeración no tiene carácter taxativo pues se considera de uso común todas las partes del edificio que no se declaren de propiedad exclusiva de un propietario.-"

En materia de propiedad horizontal la regla es la participación de todas las unidades en todos los gastos comunes y la excepción la eximición de contribuir.-

La consecuencia de ello es que la exención a determinadas unidades en la contribución de ciertas erogaciones debe ser expresa.-

En la especie, lo estipulado en la cláusula TERCERA del reglamento resulta suficientemente claro en el sentido que las unidades 1 y 2 y Complementaria I no deben contribuir a los gastos comunes de luz y de agua de la torre.-

No se encuentra contemplada ninguna exoneración respecto de los gastos de personal del edificio.- De hecho, según se informa, las unidades 1 y 2 jamás cuestionaron la participación que les cabe en el pago del sueldo del personal de portería diurno.-

Pues bien, el servicio de vigilancia nocturno es un gasto de personal del edificio que, en la actualidad, se encontraría tercerizado mediante la contratación de una empresa de seguridad.-

Pero nada obsta para que esa tarea sea desempeñada por personal dependiente del consorcio, en idénticas condiciones de contratación en las que se encuentra el encargado diurno.-

Ha dicho la Jurisprudencia: “La asignación del carácter de expensa común al gasto en concepto de seguridad y vigilancia, no es óbice para que su satisfacción por los propietarios lo sea en una proporción distinta al valor de los departamentos.- Una solución contraria importaría tanto como introducir en el texto legal del art. 8 de la ley 13.512 una excepción que su letra no contiene.-” (CNCiv., Sala H, 4/09/2000, Jurisp. Cám. Civil, Isis, sum. 13.884).-


Por lo tanto, de resultas de la interpretación del texto del reglamento de copropiedad y administración, las unidades uno y dos no se encuentran eximidas de contribuir con los gastos del personal del edificio.-

Y como el servicio que se presta en horario nocturno es de idéntica naturaleza, no existe ningún fundamento de tipo estatutario que posibilite al administrador apartarse de la letra de aquél para eliminar la contribución que les corresponde a las referidas unidades en el rubro en cuestión.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado


El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar
(Primera Edición Noviembre de 2004: Agotada.- Segunda Edición: Agosto de 2006)
y “Countries”(publicado en Mayo de 2007)

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775

Estudio VILA + ORFILA

Visite: www.vilaorfila.com.ar

Fuente:Estudio Vila + Orfila

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