Desde hace muchísimos años dicho edificio funciona conectado físicamente con otro inmueble, cuyas unidades también se hallan destinadas a la actividad comercial, razón por la que, por los pasillos comunes de ambos edificios, circulan los visitantes y acceden a los distintos negocios sin que sea perceptible la finalización de uno de los inmuebles y el comienzo del otro.-

1) Ambos consorcios de propietarios tienen la misma administración, por lo que se han planteado iniciativas dirigidas a proyectar la unificación de ambos consorcios en un solo ente.-

Se pregunta acerca de las posibilidades de concreción de dicha propuesta.-

2) Por otra parte, también se plantea la cuestión referida a una suerte de "sociedad" o de "asociación" de ambos consorcios, ya sea para la compra de bienes o la contratación de servicios.-
También se pregunta sobre su factibilidad y los recaudos que deberían cumplimentarse para hacerlo.-

Respuesta 1: Ambos inmuebles tienen su existencia como consorcios de propietarios jurídicamente independientes.- Sus reglamentos de copropiedad son diferentes, se encuentran inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de manera diferenciada, etc..-

Los titulares de las unidades funcionales son, a su vez, condóminos de las partes y sectores comunes de cada uno de los inmuebles, en las respectivas proporciones de sus porcentuales de dominio.-

La circunstancia de que físicamente unos y otros puedan transitar libremente -tal como lo hacen los visitantes- por las superficies que corresponden a la otra propiedad, en nada modifica la situación desde el punto de vista jurídico.-

La propuesta de unificación de ambos consorcios en uno solo, importa la necesidad de confeccionar un nuevo plano de mensura comprensivo de las dos propiedades, la modificación de los valores de las superficies de propiedad común que se verían sumadas y, consecuentemente, un cambio de la totalidad de los porcentuales de las unidades de ambos edificios.-

Obviamente que debería redactarse y otorgarse un nuevo reglamento de copropiedad y administración, a cuyo contenido se someterían los titulares de todas las unidades de los dos inmuebles.-

Cada uno de los propietarios de las unidades funcionales pasaría a ser condueño también de los sectores comunes que hoy corresponden a los titulares de las unidades del otro consorcio.- Y a la recíproca.-

Va de suyo que, una decisión de esas características debe ser precedida por sendas asambleas de copropietarios que deberán contar con la presencia y el voto afirmativo de la totalidad de los integrantes de cada consorcio.-

Es que todas las normas contenidas en los reglamentos de copropiedad que están referidas a los derechos subjetivos de propiedad de cada uno de los integrantes del consorcio, se las denomina cláusulas estatutarias.- Son las que están indisolublemente vinculadas a las bases mismas de la copropiedad, articulada en el sistema de propiedad horizontal.-

Ninguna mayoría, por abrumadora que fuera, podría modificar las condiciones bajo las que cada titular de las unidades ha accedido al dominio de éstas.-

Por lo tanto, ninguna modificación reglamentaria que afecte lo concerniente a los aspectos de la propiedad individual puede ser decidida por el asamblea si no es con el con el voto afirmativo y unánime de la totalidad de los integrantes del consorcio de propietarios.-

Cítase: “Los actos del consorcio como ente colectivo, exteriorizados mediante deliberación y resolución mayoritaria, no pueden de modo alguno alterar los derechos individuales de los propietarios que lo integran, resultantes de su título de adquisición, ni derogar los principios y disposiciones emergentes de las leyes aplicables.-” (CNCiv., Sala D, agosto 13-1970; El Derecho, 33-660).-

Amén de la decisión formal, también deberían considerar y aprobar los gastos que todo ello insumiría (de agrimensura, notariales, registrales, etc.) que serían de importancia.-

En general suele ser extremadamente dificultoso, cuando no imposible, reunir la unanimidad de voluntades coincidentes en un consorcio de propietarios.- Cuanto más en el caso de autos que debería obtenerse esa coincidencia en DOS consorcios simultáneamente.-

Respuesta 2: Debe entenderse que lo que se pretendería sería realizar alguna clase de contrataciones o de adquisiciones en forma conjunta y compartida, con el objeto de obtener una mayor eficiencia o un menor costo para los propietarios de ambos inmuebles.-

Hablar de una "sociedad" o "asociación" entre los dos consorcios presupone el surgimiento de una tercera entidad que los involucrara a ambos.-

Ello, así expuesto, resultaría impracticable.- Los consorcios constituyen entes jurídicamente independientes y no se encuentra dentro de los fines o del objeto de ellos establecer sociedades o asociaciones, cualesquiera fuere el fin para el cual se lo propusiera.-

Por empezar existen diferencias doctrinarias entre quienes le reconocen al consorcio de propietarios personalidad jurídica y aquellos que se la niegan.-

Pero lo cierto es que el funcionamiento del sistema a lo largo de los años y la interpretación de los jueces respecto de una amplia gama de derechos y obligaciones emergentes de su funcionamiento, han terminado por generalizar la admisión de la existencia de una personalidad jurídica limitada por el objeto.-

Son razones de índole funcional las que han llevado a una solución práctica superadora o prescindente respecto de la señalada discusión doctrinaria.- Y así se ha dicho que: “Independientemente de si el consorcio reviste o no el carácter de persona jurídica, si la acción intentada afecta al interés común de todos los consorcistas, éstos deberán ejercer las acciones y derechos a través del representante del consorcio.- Ello no porque éste revista el carácter de persona jurídica o resulte ser propietario, sino en razón del específico modo de administrar y conservar las cosas o servicios comunes que no sólo atañe a las relaciones internas entre los copropietarios, sino que trasciende a las relaciones externas como relación de comunidad.-” (CNCiv., Sala F, 9/4/90; La Ley, 1991-B-31).-

Estas interpretaciones facilitan y extienden el ámbito de acción de los consorcios de propietarios y posibilitan un cabal cumplimiento de los fines para los cuales la ley los ha creado, pero ello no posibilita extender aquéllas hasta el extremo pretendido en la consulta que se efectúa.-

No existen inconvenientes para que ambos consorcios procedan a contratar servicios o prestaciones con terceros.- Al hacerlo deberá estipularse en qué proporción son asumidos sus costos y en qué medida son los beneficiarios de aquéllas.- Obviamente que las facturaciones que los contratistas efectuaren deberán materializarse en forma separada y contabilizarse del mismo modo.-

Los costos que estén a cargo de cada consorcio serán prorrateados internamente en la proporción de los porcentuales establecidos para el pago de las expensas, entre los integrantes de cada uno de los entes.-

La ventaja a obtenerse de ello resultaría de los costos más convenientes, de la uniformidad de las prestaciones -dada la conexión física entre ambos inmuebles- y la unificación del contralor y del pago, en razón de que ambos tienen por administrador a la misma persona.-

Este tipo de contrataciones suele utilizarse para las vigilancias externas compartidas por varios edificios de una misma cuadra.- La negociación se efectúa en forma conjunta, el vigilador cumple funciones para todos los inmuebles recorriendo la vía pública en el sector en el que ellos se encuentran y la empresa de vigilancia emite facturas separadas para cada consorcio -en la proporción que se hubiera pactado de antemano- y luego, internamente, ellas se prorratean por expensas a los respectivos propietarios.-

En el modo indicado que resulta ejemplificado con el supuesto precedente, es posible acordar esta clase de contrataciones.- Pero no resulta posible avanzar en otras posibilidades como las que se proponen en la segunda parte de la consulta.-