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Consultorio Legal del Administrador Nº109 Fecha de publicación:03/11/2004

Noticia en breve
Idoneidad del Administrador
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Noviembre de 2004 - Nº 109

A fines del corriente mes de Noviembre de 2004, la Editorial ERREPAR publica mi libro “CONSORCIOS”, en el cual a lo largo de alrededor de 530 páginas se desarrollan temas referidos a la propiedad horizontal, su funcionamiento y administración.-
Esta es la portada del referido trabajo:

Por gentileza de la Editorial ERREPAR este mes volcaremos un fragmento del Capítulo III “Administración del Consorcio”, en el que se alude a la idoneidad y los conocimientos que deben tener en cuenta los copropietarios al momento de decidir la elección del administrador del consorcio.-
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La idoneidad del administrador

De acuerdo a la ley puede ser designada administrador del consorcio cualquier persona, sea un copropietario o un tercero, y en nuestro país –hasta el presente- no se exige la detentación de un título profesional específico habilitante para desempeñar esa tarea.-

Si bien en pequeños inmuebles de unas pocas unidades, carentes de servicios centrales y sin personal en relación de dependencia, el trabajo del administrador puede considerarse sencillo, lo cierto es que son cada vez mayores y más complejas las normas legales, edilicias e impositivas que atañen a los inmuebles y cuyo eventual incumplimiento acarrea sanciones y multas.-

Y ello se hace aún más crítico en los edificios que poseen personal, manejan recaudaciones de dinero de cierta importancia, cuentan con servicios que requieren mantenimiento técnico periódico y permanente y frecuente contratación de obras y de servicios.-

En estos supuestos, que en las grandes ciudades son la mayoría, el administrador del consorcio debe tener conocimientos muy diversificados.-

* Los conocimientos

Debe manejar con soltura las cuestiones contables e impositivas, debe poseer un mínimo encuadre de los problemas jurídicos y debe contar con conocimientos técnicos básicos sobre materiales de construcción, instalaciones mecánicas y sanitarias.-

Obviamente que no se le exige que tenga la preparación que –en cada una de las áreas posee un profesional universitario- pero el requerimiento de idoneidad consiste en que tenga un enfoque criterioso frente a los problemas que se le suscitan y, esencialmente, que sepa distinguir en qué momento y frente a qué clase de dificultades debe recurrir al profesional especializado.-

Esa sutil línea que separa lo trivial y rutinario de aquello otro que tiene gravedad o que puede llegar a tenerla, es lo que debe estar preparado el administrador para percibir, adelantándose al problema y solicitando –cuando es necesario- el asesoramiento o la opinión técnica que le posibilite tomar una decisión adecuada en cada caso.-

Todas las actividades que desarrolla el administrador del consorcio, si son realizadas en forma equivocada o incompleta, pueden traer aparejados perjuicios económicos para el consorcio.-

En efecto, esas consecuencias pueden producirse a causa de:
§ un planteo errado respecto del personal que allí trabaja es susceptible de ocasionar un juicio laboral o la aplicación de multas o sanciones administrativas.-
§ la falta de pago puntual de un servicio puede acarrear un recargo o el corte del suministro del mismo.-
§ la omisión de la renovación de un seguro, unida al acaecimiento de algún siniestro puede generar el pago por parte de los copropietarios de indemnizaciones de grandes montos.-
§ el desconocimiento o la falta de control respecto de la calidad de los materiales y de la ejecución de trabajos en el edificio, es susceptible de ocasionar la repetición del gasto o la producción de daños que luego deberán ser indemnizados.-
§ la celebración de contratos de locación de servicios o de locación de obra, sin las debidas precauciones acerca de las cláusulas que contienen sobre incumplimientos y garantías.-

Es por ello que, cuando los integrantes de un consorcio deciden el nombramiento de un administrador, deben tener en consideración los conocimientos del candidato, los que derivan fundamentalmente de su experiencia.-

La cantidad y el tipo de edificios que administra, el tiempo que lleva esa persona realizando la tarea en forma exclusiva, la circunstancia que ella constituya su modo de vida, las referencias de copropietarios de otros inmuebles, etc. son elementos a tener en consideración.-

Es cada vez más frecuente que profesionales universitarios se dediquen a administrar edificios.- Un contador público o un licenciado en administración poseen indudable idoneidad derivada de su condición de profesionales, en especial en lo concerniente a las cuestiones contables, previsionales e impositivas.- Muchos ingenieros se sirven de su formación técnica para afrontar los problemas que suponen algunas torres con sofisticados servicios centrales.-

De todos modos no se trata de descalificar a quienes poseen limitada experiencia o administran un escaso número de edificios.-

Como en toda tarea, la carrera del administrador principiará por la gestión de pocos edificios de escasa complejidad, en los cuales, con la mayor disponibilidad de tiempo, la dedicación y el entusiasmo por capacitarse e informarse, permitirán gradualmente, afrontar responsabilidades de mayor importancia.-

Lo importante de la decisión pasa por la profesionalidad del candidato, ya sea que la tenga adquirida por el prolongado ejercicio de ese quehacer, o bien que se perciba en él la existencia de un claro propósito de alcanzarla.-

Y, consecuentemente, de lo que se trata también es de descartar esas designaciones caseras en las que sólo se meritúa la confianza derivada de la simple relación de vecindad.-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado

“CONSORCIOS” Colección Práctica – Editorial ERREPAR (páginas 84 y 85)

El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-

Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio Vila+Orfila

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