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Consultorio Legal del Administrador Nº112 Fecha de publicación:15/02/2005

Noticia en breve
Responsabilidad por robos en departamentos.
CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

Febrero de 2005 - Nº 112

Pregunta: En un edificio de 35 departamentos de vivienda, se ha producido durante la noche un robo en una de las unidades.- El edificio carece de servicio de vigilancia y el encargado permanente que habita en el inmueble no escuchó ruidos y sólo se enteró del hecho cuando ello le fue comunicado por el propietario afectado.-

Al presente, dicho propietario está efectuando reclamos al consorcio para que le sean indemnizados los perjuicios derivados del delito sufrido.-

¿Debe el consorcio acceder a esos planteos?

Respuesta: Existe una tendencia cada vez más generalizada de pretender extender las responsabilidades reflejas o indirectas.-

En la crónica diaria se advierten constantemente ejemplos concretos de esa postura, que en muchos casos llega a niveles irrazonables.-

Así quien fuma desmesuradamente demanda al fabricante de cigarrillos por los daños en la salud que el tabaco le produjo.- Quien se estrella con su auto manejando a velocidad superior a la permitida, reclama por los daños al concesionario de la autopista.- Quien le prende fuego a un negocio demanda al intendente de la ciudad por no haber controlado que el local, por él incendiado, carecía de matafuegos, etc..-

En el caso en consulta, una vez más, se da la circunstancia que, frente a la imposibilidad de ubicar al responsable directo del hecho dañoso, se procura obtener un resarcimiento de quien no lo causó, pero al que se pretende alcanzar por vía de la atribución de una responsabilidad indirecta.-

Pero ocurre que, tal como se narra en el caso, el consorcio de propietarios no ha asumido en forma expresa ni tácita garantizar la indemnidad de las personas y de los bienes que se encuentran en el edificio.-

El consorcio, como tal, tiene un deber genérico de vigilancia sobre los accesos comunes, la obligación de mantener en buen estado de funcionamiento las cerraduras, los portones y las áreas de entrada y de circulación.-

La existencia de portero eléctrico posibilita a los ocupantes de las unidades franquear el acceso de personas, casi siempre sin verlas.-

Además, no existe medio alguno de control respecto del número de copias de las llaves de las puertas de entrada, ni sobre la identidad de las personas a las cuales les son entregadas.-

El encargado del edificio puede controlar la entrada y salida de proveedores, impedir el acceso de vendedores ambulantes, etc., pero esa no es su única función y, al haberse producido el hecho en el horario nocturno de descanso, menos posibilidades tenía de advertir o evitar el hecho.-

Asimismo, según se señala, el edificio carece de sereno o de servicio adicional de vigilancia.-

El consorcio de propietarios es responsable del mantenimiento y conservación de las cosas comunes y debe responder por los daños que se le ocasionaren a los habitantes del edificio o a terceros, como consecuencia de cualesquier desperfecto o deterioro que dichos elementos comunes pudieran sufrir.-

El pago de las expensas que efectúan los propietarios está destinado –precisamente- a sufragar los gastos que se deriven del mantenimiento en buen estado de conservación y de funcionamiento los elementos y servicios que el ente presta, pero el consorcio de propietarios como tal no obtiene ningún lucro o beneficio de las prestaciones que se efectúan, porque los copropietarios sufragan el estricto costo de todas ellas, en proporción a sus porcentuales.-

Los edificios no funcionan como podría hacerlo un establecimiento hotelero en el cual el registro de los huéspedes, las restricciones a los visitantes de aquellos, el número limitado y conocido de personas residentes, el tiempo acotado de su permanencia en el lugar, el número de bultos que componen sus pertenencias, etc., posibilitan un nivel de control totalmente diferente.-

En esos establecimientos todas esas prestaciones forman parte de sus servicios, los que son facturados a sus clientes con el consiguiente lucro que ello importa.-

Por esa razón el artículo 1118 del Código Civil responsabiliza a los dueños de los hoteles por los daños o por la desaparición de los efectos de quienes habiten en ellos, aunque probaren que les ha sido imposible impedir el daño.-

No se dan esas circunstancias en los edificios divididos en propiedad horizontal y, es por todo ello que, en principio, el consorcio no es responsable de los robos o hurtos que terceros ajenos pudieran realizar en el interior de los departamentos.-

Naturalmente que, si por falta de mantenimiento, las puertas no cierran adecuadamente, los sistemas de vigilancia implementados se encuentran inactivos, etc., estas circunstancias podrían a llegar a ser merituadas como elementos concausales que pueden considerarse que han contribuido con el acaecimiento de algún suceso delictivo.-

Y esta incidencia será aún más pronunciada en los casos de los edificios que contratan servicios de vigilancia, contralor y custodia, sobre todo cuando se probare que la ausencia del personal, su negligencia o alguna clase de incumplimiento del servicio contratado, hubieran sido factores determinantes que hicieron posible la producción del hecho.-

Pero, de no ser así, no corresponde que el consorcio asuma responsabilidad indemnizatoria alguna por el hecho delictivo producido.-

Ha dicho la Jurisprudencia:

“Al no haber quedado demostrada la forma en que los malvivientes ingresaron al edificio ni que la puerta de entrada hubiese estado abierta, resulta inadmisible condenar al consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia del robo perpetrado en su domicilio, ya que ello signficaría imponerle a aquél una obligación de garantía que la ley no autoriza ni ha sido estatuida por la asamblea de consorcistas.-” (CNCiv., Sala B, 29/10/97, El Derecho, 176-489).-

Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado
El Dr. Bartolomé Angel Orfila es especialista en la problemática referida a Propiedad Horizontal.-
Es autor del libro “Consorcios”, Editorial Errepar, publicado en Noviembre de 2004.-
Su Estudio se encuentra en la calle Talcahuano 893, 4º. Piso
Tels. 4816-7772/7773/7774 y 7775
Estudio VILA + ORFILA
Fuente:Estudio Vila+Orfila

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